No dia 20 de julho, escrevi uma coluna bastante crítica às mudanças na metodologia da pesquisa de acompanhamento do mercado imobiliário de Belo Horizonte, patrocinada pelo Sinduscon-MG (o sindicato das empresas de construção). Afirmei que as mudanças prejudicariam análises que dependem do acompanhamento de séries históricas, principalmente sobre tendências de demanda e de preços (pode ser lida no portal do Hoje em Dia, clicando em ‘Opinião’ e, depois, em ‘Colunas’).
Ontem, convidado pelo Sinduscon, participei do encontro de empresários do setor, na sede da entidade, para apresentação analítica da pesquisa de julho. De fato, a pesquisa está bem mais elaborada, com a inclusão de novos indicadores e cruzamentos de dados mais complexos. A base de investigação também foi ampliada, abarcando praticamente todas as construtoras de Belo Horizonte e Nova Lima, o que faz dela uma pesquisa censitária e não mais por amostragem como antes.
O instituto Brain, o novo contratado, já faz pesquisa para uma série de sindicatos da construção de outros estados e estuda unificar a metodologia científica em todo o país com apoio da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), o que seria muito interessante, principalmente para comparar tendências e tamanhos entre mercados regionais.
Mas, sinceramente, continuo achando que tivemos uma perda importante com a troca da pesquisa, principalmente neste momento de depressão da economia, das vendas e dos preços dos bens de consumo duráveis, em especial dos imóveis. Concordo que a nova pesquisa é um instrumento mais completo para as construtoras se planejarem estrategicamente, mas não serve mais para o consumidor verificar o exato momento da compra do imóvel pelo acompanhamento da evolução dos preços.
Tendências
Esta coluna vinha acompanhando mensalmente a pesquisa anterior, realizada há anos pelo Ipead/UFMG (o instituto de pesquisa da Faculdade de Economia da Universidade Federal de Minas). Era bem mais simples, mas apontava claramente a evolução (e, portanto, a tendência) dos volumes de vendas e dos preços dos imóveis novos. Até a última divulgada, relativa a março deste ano, a tendência continuava a ser a de perda de valor dos imóveis novos (evolução dos preços abaixo da inflação no acumulado de 12 meses para todos os tipos de imóveis e regiões) e de redução do ritmo de vendas.
Não temos mais essa série histórica para mostrar tendências. A evolução dos preços apresentada ontem é de curtíssimo prazo, de outubro do ano passado para cá.
Sabe-se que os principais indicadores do mercado imobiliário, quando lidos em espaço de tempo curto, apresentam enorme volatilidade. Um grande lançamento em determinado mês pode distorcer por completo a leitura de tendência. Por isso, o melhor é utilizar uma evolução dentro de um período longo utilizando os dados do acumulado em 12 meses para, por exemplo, acompanhar a tendência de preços, oferta, volume de vendas etc.
Feita essa longa justificativa, voltarei amanhã mais detidamente aos dados da nova pesquisa divulgada ontem pelo Sinduscon, que traz vários indicadores interessantes. Sei que não é preciso justificar, mas a construção civil é a principal atividade econômica em Belo Horizonte depois do comércio. Por isso, a obrigação de acompanhá-lo de perto.