Na coluna de ontem tratei das mudanças na pesquisa do mercado imobiliário patrocinada pelo Sinduscon-MG (o sindicato das construtoras), que trocou de instituto e de metodologia. Disse que a nova pesquisa ampliou a base de coleta de dados e, por isso, passou a ser mais confiável. Mas reforcei que se perderam informações importantes que dependem da leitura da série histórica, especialmente sobre comportamento de preços, que é o que mais interessa ao consumidor. Porém, a nova pesquisa feita pelo instituto Brain está de fato mais robusta, com mais dados, o que permite uma série de novos cruzamentos de informações. Vamos, então, aos principais pontos da última pesquisa divulgada, referente a junho, que traz o fechamento do primeiro semestre.
Antes dos números, porém, já adianto as principais tendências: 1- os preços dos apartamentos continuam caindo (não queda real, mas subindo abaixo da inflação); 2- o ritmo de vendas continua baixo, mas estabilizado; 3- os estoques de imóveis junto às construtoras ainda estão altos, mas o ritmo atual é de queda; 4 - a previsão de lançamentos futuros também é de queda, o que deverá contribuir no processo de regularização dos estoques.
Agora, vamos à pergunta que mais interessa ao consumidor: chegou a hora de comprar? Pelo que podemos concluir da pesquisa da Brain, ainda não. Mas esta é a informação mais frágil da pesquisa. Vejam bem, o levantamento mostra que o preço médio do metro quadrado dos apartamentos vendidos em Belo Horizonte subiu 3,1% de janeiro a junho (passou de R$ 7.016 para R$ 7.389). Ou seja, subiu abaixo da inflação, que no mesmo período foi de 4,4%.
A comparação mostra que os apartamentos novos continuam perdendo valor, corroídos pela inflação. O problema é que, como não temos a série histórica, não sabemos exatamente em que ritmo este fenômeno está se dando, se em aceleração ou desaceleração. O curtíssimo prazo que nos oferece a pesquisa da Brain não nos possibilita essa verificação.
No entanto, de acordo com outros dados da pesquisa, os preços já estariam se aproximando do fundo do poço, ponto em que repicariam para cima. Isso porque os lançamentos caíram fortemente desde o ano passado, o que contribuiu para a queda na oferta e a consequente redução dos estoques. Portanto, pela lei da oferta e procura, já estaríamos próximos do ponto inflexão da curva de queda dos preços (volto a repetir, não se trata de queda nominal, mas real, considerada a inflação).
O número de unidades ofertadas em BH e Nova Lima baixou do pico de 5.373 apartamentos no primeiro trimestre do ano para 4.913 mil. A queda é pequena, mas é interessante verificar que no segundo trimestre foram vendidos 701 apartamentos, enquanto os lançamentos foram de apenas 193 unidades. Com menos apartamentos em oferta, a corrosão dos preços tenderia a perder força. É uma possibilidade, mas ainda não uma realidade que se possa comprovar.
De qualquer maneira, fica a dica para quem planeja comprar imóvel: se for comprar agora, pesquise e barganhe muito, já que o poder está nas mãos do comprador. Mas se o candidato não paga aluguel, quer aproveitar os bons juros do mercado financeiro e pode esperar mais um pouco, essa pode ser uma boa estratégia. Mas fique atento. Se os preços se estabilizarem e voltarem a subir, esse movimento será por redução na oferta e não por pressão de demanda, o que gerará um movimento suave de inversão de tendência, difícil de ser detectado. E a pesquisa do Sinduscon é hoje o único termômetro.