As construtoras e incorporadoras divulgaram que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no Resp nº 1.599.511, ser legal o comprador arcar com o pagamento da comissão ao corretor de imóveis, desde que ele realmente contrate espontaneamente e previamente esse profissional para atuar como intermediário da venda. A tese firmada pelo STJ, em 08/2016, é a seguinte: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”.
Conversamos pessoalmente com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do referido acórdão, no dia 11/11/16, como participante do V Seminário de Direito Imobiliário, na OAB-MG, ocasião em que o ministro proferiu a palestra: “Os honorários de corretagem imobiliária na jurisprudência atual do STJ”. Ficou claro que naquele julgamento não foi analisada a questão criminal que ocorre quando o adquirente é induzido pela incorporadora a declarar uma situação inexistente, que configura má-fé.
A legalidade de se retirar do valor do imóvel o percentual destinado ao pagamento da comissão do corretor de imóveis está condicionada à aceitação pelo adquirente, após ser cientificado dos reflexos de sua atitude (oneração futura do seu lucro imobiliário junto a Receita, dever de pagar o INSS do corretor e redução da devolução do que pagou no caso de rescisão), de modo que venha a decidir com pleno conhecimento da situação.
O correto é a incorporadora pagar a comissão, pois é ela quem contrata o corretor. Se ela condicionar a venda à aceitação de uma mentira, ou seja, que o adquirente venha a declarar falsamente que contratou o corretor que nem conhece, configurará o ilícito da venda casada, bem como a possibilidade dos crimes de falsidade ideológica (declaração falsa de que o corretor foi contratado pelo comprador) e ainda estelionato em decorrência da vantagem financeira obtida sem explicar os danos para o adquirente, mantendo-o em erro e até mesmo induzindo-o a tal erro.
PALESTRA SOBRE OS DIREITOS DO ADQUIRENTE E DO CONDOMÍNIO
No dia 22/05, às 19h00, participaremos do XXVI Encontro Imobiliário da OAB-MG, ministrando palestra sobre o “Novo cenário da venda de imóveis e nos condomínios”, que abordará os conflitos entre construtoras e adquirentes, a rescisão do contrato, a inadimplência, o rateio e outros problemas nos condomínios fechados. Faça sua inscrição e obtenha mais informações no www.oabmg.org.br ou no 31-2516-7008.