Tem sido implacável a pressão do lobby das incorporadoras e construtoras, que desde 2016 tentam mudar os conceitos jurídicos que regulamentam a venda de unidades na planta, tendo antes fracassado com o pacto entre Incorporadores e Consumidores e depois com um Termo de Compromisso. Esses instrumentos foram rejeitados por afrontarem a boa-fé e o Código de Defesa do Consumidor. Mas, os empresários não desistiram de derrubar, por meio de uma nova lei, as decisões pacificadas pelo Superior Tribunal de Justiça que definiram que o crédito do adquirente deve ser pago de imediato no caso de rescisão e que a multa decorrente da desistência do adquirente, calculada sobre o valor já pago, é de 10%. Apenas em casos excepcionais atinge 25% de maneira a cobrir os custos da corretagem.
O Projeto de Lei nº 1.220-A/2015, que “disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”, aprovado pela Câmara Federal no dia 6/6/18, caso não seja alterado pelo Senado, consagrará um prêmio aos abusos das construtoras. São elas que realmente motivam milhares de ações no Judiciário porque descumprem o prazo de entrega (é comum atrasos de dois anos) e simplesmente se negam a pagar o crédito do adquirente que tem o direito de receber de imediato o saldo que lhe pertence acrescido da multa.
Entretanto, as construtoras deixam de constar no contrato que a multa é bilateral, e assim se negam a pagá-la ao adquirente que ficou sem a moradia. A verdade é que as construtoras inserem nos contratos, somente contra o adquirente, multas de até 80% do valor que ele pagou, caso desista, e se recusam a reduzi-la, forçando o adquirente a recorrer à Justiça.
Na prática, o projeto aprovado pune de todas as maneiras o adquirente ao estabelecer multa de até 50% no caso da incorporação estar sob o regime de patrimônio de afetação, ou, multa de até 25% nos casos de empreendimentos não afetados. Além da multa estipulada no contrato, o adquirente arcará com o pagamento da comissão de intermediação que tiver sido paga ao corretor de imóveis e dos impostos decorrentes dessa rescisão. Assim, essas multas chegarão a 80% no caso de empreendimento afetado, sendo que o adquirente receberá o que sobrar somente 30 dias após a obtenção da Baixa de Construção, o que poderá demorar anos. Nos casos de incorporação não afetada a multa de 25% acrescida da comissão poderá ultrapassar 35%, sendo que o adquirente só poderá exigir que a construtora pague seu crédito após 180 dias a contar da formalização da rescisão.
O projeto falha ao não prever uma penalidade a ser aplicada ao construtor que, passados os 180 dias, resolva continuar com o vício de não pagar o crédito do adquirente e por deixar de estimular que a multa prevista contra o adquirente deva ser a mesma a ser aplicada contra a construtora no caso dela ser a infratora.