A relação entre locador e inquilino pode dar origem a diversos conflitos, por terem vários interesses antagônicos. A postura do brasileiro que não gosta de regras e de cumprir com o dever de ser pontual no pagamento, em determinadas ocasiões, pode dar a entender que a flexibilização de regras que deveriam ser rígidas é natural. Trata-se do famoso “jeitinho brasileiro”.
Ora, se o valor do aluguel é estabelecido no contrato, é fundamental que ele seja seguido à risca, sendo direito incontestável do locador aplicar o reajuste anual, conforme os índices previstos contratualmente. Não tem a imobiliária que avisar previamente o devedor quanto a esse ponto, pois ambas as partes devem saber o que pactuaram no dia em que foi iniciada a locação. O que se vê em alguns casos é o inquilino, às vezes, em dificuldade financeira, vendo-se no direito de pagar somente parte do valor do aluguel, sem pensar no impacto orçamentário que causará no locador. Ignora-se que o pagamento parcial pode gerar futuras confusões, especialmente num possível processo de cobrança.
Credor tem direito de exigir opagamento mais antigo
Outra situação que causa perplexidade é a audácia do devedor achar que pode pagar o aluguel ou a quota de condomínio do mês corrente deixando de quitar a dívida anterior.
Se o inquilino deve o aluguel que venceu no dia 20 de março, que, por estar atrasado, já sofreu o acréscimo de uma multa que pode variar de 10% a 20% (conforme permitido pela lei e confirmado pela jurisprudência), não pode exigir da imobiliária que receba o aluguel que vence no dia 20 de abril de maneira a evitar o pagamento da mencionada multa. Primeiramente, a Lei garante o direito de o credor exigir o pagamento da dívida mais antiga, cabendo ao inquilino pagar os dois aluguéis de uma vez. Se puder pagar apenas um, deverá quitar o vencido dia 20 de março com multa e quando puder pagar o do dia 20 de abril, que caso esteja atrasado será acrescido da multa correspondente.
O locador não é obrigado a fracionar débito, sendo um dos maiores erros que pode cometer é permitir o pagamento de parte do aluguel, pois isso pode dificultar o processo de cobrança. Vários são os casos em que o locador perde o controle da locação admitindo que o inquilino pague como bem entende. Esse mesmo problema acontece em vários condomínios, trazendo danos ao caixa e grande confusão contábil, podendo ocasionar em inúmeros casos a prescrição daquela quota que ficou esquecida.
Diante de vários casos de prejuízos ao credor constata-se que as imobiliárias só conseguem moralizar a relação entre locador e inquilino, prestando um serviço adequado, quando não há a intervenção do locador, que muitas vezes age emocionalmente causando tumulto ou sendo induzindo a erro pelo devedor, favorecendo, assim, a referida prescrição.