A venda de unidades na planta seduz as pessoas diante da expectativa de obterem lucro expressivo com a valorização do imóvel no decorrer da sua edificação. Trata-se de uma transação de alto risco, pois o adquirente paga centenas de milhares de reais por uma promessa de construção de um bem que ainda não existe. Por ter ocorrido inúmeros calotes desde da década de 50, com o surgimento de “esqueletos” por supostos construtores, o legislador criou no ano de 1964 a Lei de Incorporações em Condomínios, nº 4.591, que objetivou aumentar a segurança dos adquirentes.
Mesmos após calotes como o da Construtora Encol que nos anos 90 lesou 42.000 compradores, esses fatos têm se repetido constantemente. Muitos não são divulgados, pois os compradores ficam constrangidos em denunciar que foram lesados por terem confiado em demasia. A maioria dos construtores e empresários são sérios e honestos. Entretanto, alguns espertalhões se aproveitam da credibilidade que impera no mercado para enganar os clientes, os quais ignoram as leis que foram criadas para aumentar a segurança dessa complexa transação.
Presenciamos casos de abusos praticados por estelionatários que se apresentam como construtores para vender unidades em terrenos que não são de sua propriedade, pois nem mesmo pagaram a permuta referente ao lote. Há construtor agindo como se não existissem leis, pois vende as unidades na planta, recebe os recursos dos adquirentes e ainda hipoteca o empreendimento junto ao banco para receber empréstimo que é desviado para outros negócios. Burla até o patrimônio de afetação! Depõe contra o mercado a construtor que mente e distorcer as leis, pois para ele não existe obrigações contratuais, já que não cumpre a data de entrega da obra e se recusa a pagar a multa ou compensação mensal que os compradores têm direito por não terem a posse do imóvel no dia prometido.
A malandragem é aperfeiçoada a cada dia, pois alguns construtores perceberam que os compradores que não recebem as unidades na data ajustada ficam aflitos e, por não terem assessoria jurídica, são facilmente iludidos. Ante a isso, passamos a ver construtor fazendo assembleia de condomínio com os adquirentes e fraudando a ata para inserir nela supostas negociações, nova data de entrega do prédio atrasado para impedir que o comprador requeira indenização, além da absurda entrega do prédio inacabado para forçar o comprador a pagar a quota de condomínio, IPTU e juros de 1% sobre o saldo devedor.
Há ainda casos de compradores que recebem a unidade sem a documentação em seu nome ou com o gravame da hipoteca que impede sua negociação, pois o construtor não quitou o empréstimo. O pior é que os compradores deixam de ler a matrícula do Ofício de Registro de Imóveis que indica que o construtor, ao invés de pagar a dívida, fez novo empréstimo no decorrer da obra e aumentou o valor de maneira a deixar um débito impagável. O resultado são os compradores desembolsando de 20% ou mais do valor do imóvel para defender-se contra o banco que requer a penhora para levar sua moradia a leilão por causa do não pagamento da dívida, sendo comum a construtora falida desaparecer do mercado.
RÁDIO JUSTIÇA DO STF
No dia 06/09, às 9h30, falarei em minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, sobre o tema desse artigo e a razão do Patrimônio de Afetação não proteger de forma eficaz os adquirentes. Ouça na FM 104,7 Brasília e no www.radiojustica.jus.br. Envie seu questionamento para o e-mail keniopereira@keniopereiraadvogados.com.br