Há casos em que o comprador fornece procuração à construtora para que ela venda o imóvel dado como permuta/pagamento na compra de um novo apartamento de maior valor. Entretanto, isso pode acarretar sérios problemas ao comprador. Passar procuração exige cuidados, devendo ser dada a pessoa de sua confiança, o que nem sempre haverá para com o administrador da construtora.
Ocorre que, quando há permuta de apartamento para a compra de outro, o correto seria transferi-lo perante o Ofício de Registro de Imóveis para o nome da construtora ou do particular, caso a transação seja entre pessoas físicas. Todavia, para evitar o pagamento do ITBI e das despesas com cartórios de notas e de registro de imóveis, a construtora não aceita transferir para o nome dela esse imóvel e afirma que deverá o proprietário transferi-lo para quem vier a compra-lo da construtora.
Um dos riscos é a procuração permitir ao administrador da construtora contratar serviços, produtos, abrir contas bancárias para que a construtora receba o valor da venda realizada a terceiro que venha utilizar-se de recursos de Agente Financeiro. Há ainda o risco tributário. Há isenção do imposto sobre o ganho de capital quando é aplicado o valor total da venda do imóvel na compra de outra moradia, dentro do prazo de 180 dias contados a partir do dia da celebração do contrato.
Diante disso, se a construtora demorar mais de 180 dias para vender o imóvel, aquele que o entregou como forma de pagamento perderá o direito à isenção do imposto sobre o ganho de capital que é de 15%, sobre o valor que exceder o que estiver declarado no Imposto de Renda. Não havendo isenção, aquele que entregou o imóvel à construtora deverá arcar com o pagamento desses 15%, que poderá atingir valor maior se o bem tiver sido alienado por preço acima do que o pactuado na permuta.
Outro problema grave que pode decorrer dessa situação é que até que seja transferido o imóvel e o terceiro receba as chaves, aquele que o entregou à construtora será responsável pelo pagamento de IPTU, quotas de condomínio, luz, água e demais despesas do bem.
Além de todos os problemas descritos, tendo em vista que a essência da procuração é permitir que outro aja em seu nome, qualquer ato praticado pelo outorgado, será de responsabilidade do outorgante, mesmo que este não o conheça ou o aprove. Esse tipo de transação exige cautela e conhecimento jurídico para analisar os riscos e amenizá-los de maneira a evitar aborrecimentos e surpresas com o fisco e com cobranças que o proprietário do bem dado em parte de pagamento não imaginou que pudessem vir a ocorrer.
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