A função primordial do corretor é promover o “encontro” entre vendedor e comprador, ou seja, promover a venda do imóvel. Mesmo que posteriormente, devido ao arrependimento de alguma das partes, o negócio seja desfeito, o corretor tem direito de receber por seu serviço. Tal determinação encontra-se no Código Civil (CC) em seu art. 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Há vendedor que após ser apresentado ao comprador pelo corretor, dispensa esse profissional acreditando que assim evitará pagar a comissão, sendo essa ideia equivocada. Caso a transação tenha sido concluída devido ao serviço de aproximação das partes realizada pelo corretor, é seu legítimo direito o recebimento de honorários.
Em seu art. 727, o CC estabelece: “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.
De acordo com o Desembargador Antônio de Oliveira Bispo, da 15ª Câmara Cível do TJMG “o conflito acaba ocorrendo pelo desconhecimento das pessoas que eventualmente colocam um imóvel à venda e desconhecendo o direito do profissional que veio aproximar as partes na transação,
acabam por fazer tratativas atinentes ao preço à revelia do corretor, descontando o valor da comissão. É importante registrar que o corretor tem somente a obrigação de promover a aproximação das partes interessadas no negocio. Todo ato à partir de então é privativo dos interessados e o corretor eventualmente pode ou não orientar os interessados, mas só pela aproximação já tem direito à sua comissão”.
O vendedor deve evitar a proposta do comprador que tenta reduzir o preço do imóvel mediante o não pagamento do trabalho do corretor. Por exemplo, propondo o pagamento de R$450 mil, por uma casa que esteja sendo vendida por R$500 mil, combinando o não pagamento ao corretor da sua comissão de 6% sobre o valor da transação para estimular o desconto. Esse tipo de conluio pode fazer o proprietário se tornar réu numa ação de cobrança, porque, após a conclusão do negócio, a lei garante ao corretor requerer em juízo o pagamento da sua comissão integral. Basta provar que foi ele quem aproximou as partes.
O Desembargador observa que “a evolução dos meios de comunicação, em especial a internet, tem facilitado o anúncio por parte dos corretores e vendedores, mas nem por isso a intermediação dos corretores pode ser minimizada no contrato de corretagem.
Assim, qualquer negociação posterior, feita pelo comprador/vendedor, não deve deixar de considerar o direito daquele que fez a aproximação inicial. Feita a intermediação, a comissão é devida mesmo no caso de prazo determinado para a intermediação e conclusão do negócio após este prazo.
A lei cuida de resguardar o corretor da tendência em minimizar o valor do seu trabalho que é somente de agente de aproximação entre os dois pólos do negócio”, finaliza o Antônio Bispo.
Portanto, não é necessária a opção exclusiva para que o corretor tenha direito ao recebimento da remuneração que lhe é devida, desde que o vendedor tenha autorizado, mesmo que verbalmente, que este apresentasse o imóvel ao pretendente à compra.
(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG