Há construtoras aproveitando da boa-fé e da ingenuidade do comprador para elaborar um contrato malicioso, na tentativa de se beneficiar do seu próprio descumprimento contratual, pois estipula que o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio devem ser arcados pelo comprador a partir da instalação do condomínio. Na realidade, tais encargos só podem ser exigidos a partir do momento em que a construtora transfere a posse para o comprador, do apartamento em perfeito estado, como prevê o Código Civil em seu artigo 476: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Referida cláusula contratual que exige o pagamento dos referidos encargos é abusiva, tendo o Superior Tribunal de Justiça pacificado entendimento a esse respeito, conforme os acórdãos proferidos nos recursos especiais nº 660.229/SP e 489647/RJ bem como recente julgamento realizado no Tribunal de Justiça de MG na apelação 10024.10.156152-0001.
A efetiva posse do imóvel ocorre com a entrega das chaves do imóvel perfeito e, somente a partir deste momento, surge a obrigação, para o comprador, de efetuar o pagamento do IPTU e da taxa condominial.
Na escola de Direito aprendemos que “ninguém pode se beneficiar da própria torpeza”, não sendo racional que quem atrasa conclusão da obra ou com a documentação seja beneficiado. O simples fato de fazer a assembleia para instalar o condomínio, obter o Habite-se ou fazer vistoria não autoriza que a construtora transfira a taxa de condomínio e o IPTU para o comprador.
Quando o comprador e o condomínio é bem orientado juridicamente, de forma competente, esse golpe não funciona e assim eles evitam expressivos prejuízos.
Caso a construtora realize a cobrança administrativa das taxas de condomínio e do IPTU antes que o comprador assuma a posse do imóvel, esta estará comentando uma ilegalidade passível inclusive de indenização por danos morais e materiais.
Age de forma ilegal a administradora do condomínio e o síndico que pactua com essa prática, ou seja, cobrar do comprador ao invés da construtora.
A explicação para esse absurdo é o conluio, em retribuição à indicação da construtora que tem a administradora como parceira. É direito dos compradores eleger que irá administrar o prédio e não da construtora que é criativa para distorcer a lei. Enquanto a posse não for transferida ao comprador, quem deve arcar com os encargos relativos ao imóvel é a construtora, pois a posse está com ela.
(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG