A partir de abril, a concessão da Baixa de Construção, antes denominada de Habite-se, ficou mais fácil, pois o fiscal da Secretaria Municipal de Regulação Urbana passou a não verificar o interior do edifício, mas apenas a parte externa do empreendimento.
Hoje, cabe aos adquirentes fiscalizar todos os detalhes do apartamento, sala ou loja, bem como toda a área de lazer e demais espaços comuns para conferir se estão em conformidade com o projeto aprovado.
As novas regras aumentaram a responsabilidade do engenheiro Responsável Técnico, pois bastará que ele, juntamente com o proprietário do terreno, assine o “Termo de Responsabilidade pelo Cumprimento da Legislação Aplicável ao Projeto Arquitetônico” para obter a Baixa de Construção, passando a Prefeitura a confiar na honestidade da construtora.
Conforme o Decreto nº 16.278, de 05/04/16, que alterou o Código de Edifica-ções de BH, a construtora obterá a Baixa de Construção com maior celeridade, pois será vistoriado, conforme o artigo 28, apenas o seguinte: “coeficiente de aproveitamento; taxa de ocupação e impermeabilização; afastamento lateral, frontal e de fundos; altura da divisa; acessibilidade, apenas em relação à rota do logradouro ao interior da edificação; altimetria da aeronáutica; parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais e a padronização de passeio público.”
As unidades negociadas na planta não serão mais fiscalizadas quanto aos seguintes itens que constavam no Código de Edifica-ções de 2010: “fosso de iluminação e ventilação; pé direito; circulação vertical e horizontal e área de estacionamento”. Dessa forma, se o construtor for desonesto, poderá entregar o edifício com áreas com baixa luminosidade, apartamentos com teto bem abaixo do normal e cômodos e janelas extremamente pequenas ou vagas de garagem irregulares e inviáveis.
A lei municipal determina que cada vaga de garagem deve ter, no mínimo, 2,30 m de largura por 4,50 m de comprimento. Entretanto, se constata há décadas que, mesmo com a fiscalização que era realizada para conceder a Baixa de Construção, havia muitos casos de irregularidade. Vê-se que um dos principais motivos de processos judiciais entre moradores decorre de problemas com garagem. Imaginem sem fiscalização!
O município não terá qualquer responsabilidade pela falta de seriedade do engenheiro ou arquiteto de declarar que cumpriu plenamente o projeto, cabendo aos adquirentes tomar as medidas judiciais de imediato, caso constatem erro ao receber o prédio.
Essa nova realidade exigirá dos compradores a contratação engenheiro perito e advogado, para terem condições de exigir da construtora a devida reparação ou indenização no caso de irregularidade, já que algumas se utilizam de artifícios para não atender o comprador e o condomínio.
De nada adiantarão a postura do consumidor de se fazer de vítima e a tentativa de colocar a culpa na Prefeitura. A lei concede ao comprador condições de defesa dos seus direitos, bastando ter iniciativa e determinação em não deixar passar muito tempo, pois o “direito não socorre aos que dormem”.
Rádio Justiça do STF
As questões relativas ao tema desse artigo serão analisadas na minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, que irá ao ar amanhã, às 09h30. Ouça ao vivo no radiojustica.jus.br ou em Brasília na FM 104,7. Para ouvir as colunas anteriores e enviar perguntas acesse keniopereiraadvogados.com.br.
(*)Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG