A aquisição de um imóvel na planta exige maiores cuidados do que a compra de uma unidade concluída, pois o adquirente não tem como visualizar os detalhes do acabamento, a luminosidade, ventilação e, especialmente, o local exato e as dimensões precisas das vagas de garagem, além dos espaços de acesso e manobras.
No mercado estão em evidência os apartamentos em edifícios mais luxuosos com uma vaga de garagem para cada dormitório, bem como, lojas ou salas com garagem bem dimensionada, o que torna o imóvel mais valioso e facilmente comercializável.
Tanto a ausência de vagas quanto a sua utilização problemática em decorrência de mau dimensionamento e por falta de uma regulamentação desvalorizam os apartamentos, a ponto de superar o valor da própria vaga, que gira em torno de R$ 40 a R$ 100 mil, dependendo do local e do edifício.
Num imóvel comercial a falta de vagas pode inviabilizar a instalação de um tipo de negócio e prejudicar o ponto comercial.
A Secretaria de Regulação Urbana ao analisar a planta arquitetônica da garagem, onde constam os pilares em posições que proporcionam vagas de tamanho normal, com acesso viável, aprova o projeto antes que a construtora faça o projeto estrutural.
Dessa forma, após a concessão do alvará de construção, o calculista, ao analisar o estudo do solo, pode constatar que os pilares deverão ser mais espessos, mais numerosos ou implantados em locais diferentes daqueles que foram previstos na planta aprovada pelo município.
Em decorrência disso, compradores que não tomaram o cuidado de verificar a planta aprovada comparando-a com o local, podem ser surpreendidos. Há casos de a área da garagem estar intransitável no decorrer da obra, situação que impossibilita a visualização.
Em caso de dúvida é importante o comprador contrate uma assessoria jurídica especializada para analisar a situação e criar cláusulas no contrato que garantam a promessa da construtora de que haverá tantas vagas com as dimensões declaradas.
Agora, com a nova lei municipal que entrou em vigor em 2016, a Prefeitura de Belo Horizonte, deixará de fiscalizar o interior dos edifícios no momento que a construtora requerer a Baixa de Construção.
O fiscal do município não entrará dentro do edifício, não medirá nenhuma vaga, ficando a responsabilidade com o comprador de conferir o que foi realmente vendido, em especialmente quanto as vagas.
Certamente, crescerão os litígios entre construtores e adquirentes, já que estes não poderão contar com a fiscalização da municipalidade sobre o cumprimento ou não do projeto em relação ao interior das edificações.
Muitas demandas judiciais surgem em virtude da falta de regulamentação, de demarcação em garagens com áreas que sobram e que são utilizadas de maneira abusiva.
Essa situação acarreta a desvalorização da unidade, pois um comprador bem orientado evita adquirir ou alugar um problema. Cabe a comprador, bem como o condomínio exigir da construtora a devida indenização antes que ocorra a prescrição.
Encontro Imobiliário
Com o objetivo de orientar na solução dos problemas que surgem nos condomínios, bem como nas locações, serão ministradas palestras abertas ao público no auditório da OAB-MG, no dia 27/6. Mais informações e inscrições no oabmg.org.br.
(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG