O direito de construir limita-se ao terreno no qual poderá haver edificações de acordo com a Lei de Uso e Ocupação do Solo do município. Parece ser uma regra normal para as pessoas que agem de boa-fé. No entanto, há construtora que além de desrespeitar as leis municipais, ainda infringe o direito dos vizinhos e utiliza o subsolo do terreno lindeiro para reforçar a estrutura do novo empreendimento. Dessa maneira, consegue aumentar, por exemplo, a capacidade da garagem que poderá ter mais um pavimento no subsolo.
Há casos em que a invasão do terreno ao lado ocorre no momento em que a construtora derruba o muro divisório e constrói em parte do lote vizinho, havendo situações em que a casa ou prédio vizinho é danificado com materiais que caem da obra. O proprietário prejudicado pode embargar a obra para evitar os transtornos que devem ser indenizados de imediato.
No caso do grampeamento, é comum a invasão ocorrer sem conhecimento do proprietário do prédio vizinho, o qual somente descobre que a construtora responsável pela obra ao lado grampeou o terreno, após o imóvel apresentar diversas trincas nas paredes e pisos, por exemplo. No momento em que investiga as avarias descobre a invasão no terreno que o impossibilita de utilizar o próprio subsolo. Por essa razão, surge o direito de indenização.
O grampeamento consiste em adentrar entre 10 a 15 metros lateralmente no terreno limítrofe com centenas de cabos de aço revestidos de concreto injetado. O problema é que compromete a estrutura do imóvel vizinho. Tal conduta caracteriza enriquecimento sem causa, vez que há utilização do subsolo do terreno vizinho, sem autorização com o fim de dar segurança à garagem do empreendimento, o que gera maior lucro na venda das unidades.
Absurdamente, há construtora que ao ser questionada sobre o grampeamento do subsolo irá justificar que essa parte do terreno pertence à União. No entanto, o inciso IX do artigo 20, da Constituição Federal, refere-se somente aos casos de extração de riquezas minerais do país, tais como petróleo, minério, sendo que, inclusive aqueles retirados do subsolo, pertencem à União e não ao proprietário da terra onde elas se encontram. Portanto, não há fundamento para tal justificativa.
A lei municipal nº 9.725/09, em seu artigo 39 estabelece que: “As estruturas de fundação ou outras estruturas deverão ficar inteiramente dentro dos limites do lote ou terreno e garantir, na sua execução, a segurança das pessoas e das edificações vizinhas, de forma a evitar, obrigatoriamente, quaisquer danos a logradouros públicos e instalações de serviços”.
Os empreendimentos devem ser executados com segurança e nos limites da propriedade sobre a qual serão edificados, podendo os proprietários vizinhos exigir uma vistoria prévia que registrará o estado das edificações já existentes para assim facilitar a cobrança dos danos causados pela nova obra. O reforço do subsolo com invasão do terreno vizinho ou a utilização integral do muro da divisa, que venha a ocupar parte do terreno limítrofe, poderá ser admitido somente se houver autorização ou indenização.