Há síndicos, de boa-fé e buscando ajudar algum morador, que praticam atos além dos limites da sua função ou deixam de exercê-los. Essas atitudes podem trazer complicações para o administrador, que pode ser responsabilizado, inclusive financeiramente.
Nos condomínios, há situações que atingem somente a um ou dois moradores e não a toda coletividade. Nesses casos, uma vez que essa situação apenas atinge determina unidade/apartamento, cabe somente a essa família a iniciativa de defender seu suposto direito ou pretensão, se assim desejar. Não é dever do síndico intervir em questões pessoais.
Alguns destes problemas são: infiltrações causadas pelo apartamento superior, carro mal estacionado ou uso indevido da vaga vizinha, vizinho que joga lixo na área privativa do apartamento térreo ou água na janela do outro, entre outros. Por mais desagradáveis que estas situações sejam, o síndico deve no máximo agir como mediador, jamais assumindo partido. Se a conduta irregular ferir o regimento interno ou convenção de condomínio e esta permitir, ele pode aplicar multa ao condômino infrator ou convocar assembleia para fazê-lo.
Outro erro que os síndicos cometem é utilizar recursos do condomínio para pagamento de advogado para defender os direitos de apenas um condômino. O art. 1.348 do Código Civil determina que “é dever do síndico representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele as ações necessárias para a defesa dos interesses dos moradores” e não de apenas uma unidade.
É preciso que o administrador entenda que os valores arrecadados por meio da quota condominial pertencem à coletividade e somente em prol dela devem ser utilizados. Síndico tem o dever de agir em defesa dos interesses coletivos.
Por outro lado há síndico que deixa de exercer sua função por amizade, sendo que sua negligência pode lhe gerar dever de indenizar. Por exemplo: não cobra juros e multa do condômino inadimplente, barulhento ou os danos causados aos bens coletivos, entre outros.
Essa omissão fere os deveres previstos no Código Civil de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias”, de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores”, de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Entender as leis e a redação confusa da maioria das convenções que são copiadas de modelos ultrapassadas é um desafio. Por essa razão o síndico tem o direito de contratar consultoria por conta do condomínio para orientá-lo sobre a melhor maneira de agir, sendo prudente atualizar a convenção.