Muitos construtores e incorporadores desconhecem que podem vir a ser processados criminalmente por criarem manobras para induzir o pretendente à compra da unidade vendida na planta a arcar com o pagamento da comissão do corretor de imóveis que trabalha para eles. O corretor presta serviços exclusivamente no estande de vendas da incorporadora e logicamente não há como o comprador contratar previamente quem nunca tinha visto antes, de maneira a justificar que o corretor seja remunerado por quem não conhecia.
Em agosto de 2016, foi divulgado pelas incorporadoras, de forma distorcida, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu – no Resp nº 1.599.511, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivo – ser legal o comprador arcar com o pagamento da comissão ao corretor de imóveis, desde que ele realmente contrate previamente esse profissional para atuar como intermediário da venda. É lógico que, tanto comprador quanto o vendedor, têm o direito de contratar quem quer que seja.
Conforme conversamos pessoalmente com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do referido acórdão, no dia 11/11/16, como participante da mesa do V Seminário de Direito Imobiliário, na OAB-MG, no momento que o ilustre ministro do STJ proferiu a palestra: “Os honorários de corretagem imobiliária na jurisprudência atual do STJ”, ficou claro que naquele julgamento não foi analisada a questão criminal que ocorre quando o adquirente é induzido pela incorporadora a declarar uma situação inexistente, que configura má-fé.
Exemplo: Quando o vendedor define o valor do apartamento por R$1 milhão, o anuncia e depois atribui o pagamento da comissão de R$60 mil ao comprador, ao subtrair do preço que passa a constar R$940 mil no contrato de compra e venda. Para isso, faz o comprador assinar um contrato mentiroso, de que ele contratou o corretor, o que configura crime de Falsidade Ideológica previsto no art. 299 do Código Penal (CP): “Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante: Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular”.
Pelo fato de ser omitido do comprador que tal expediente lhe acarreta prejuízo com o lucro imobiliário no IR e com o INSS do corretor, o incorporador e o corretor podem responder pelo crime de Estelionato, art. 171 do CP: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento: Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa. Diante disso, deve o comprador se recusar a pagar a comissão do corretor, podendo exigir a devolução da incorporada, se o tiver feito.