Com o aumento dos loteamentos que têm se transformado em “Condomínios Fechados” que, em vários casos, surgem sem documentação e normatização elaboradas de maneira profissional, constata-se que muitos têm dificuldade em definir a forma de cobrança das quotas chamadas de “taxas de condomínio”. O problema tem se agravado após o Superior Tribunal de Justiça ter decidido, em 2015, que “aquele que não faz parte da associação não é obrigado a pagar o rateio de despesas”. Com essa orientação STJ, os tribunais estaduais têm indeferido centenas de processos de cobrança movidos por condomínios fechados administrados por associações formadas de maneira inadequada.
Na realidade os proprietários de lotes e casas que compõem o loteamento fechado têm interesse manter a portaria, os seguranças, clubes e demais serviços que valorizam suas moradias e lhes trazem conforto. Entretanto, a falta de habilidade e de conhecimento jurídico ao criar um estatuto desequilibrado cria conflitos que acarretam no não pagamento das quotas.
Um dos principais erros é repetir o equívoco dos prédios residenciais e comerciais, onde se utiliza a fração ideal como parâmetro para cobrança. Cobrar as taxas multiplicadas pelo número de lotes, mesmo que sejam unificados e utilizados por uma única família se mostra injusto. Da mesma forma, é ilógico cobrar dos apartamentos de cobertura ou térreo valores muito superiores que os apartamento tipo, por despesas e serviços que são utilizados igualmente por todos os moradores. A Lei 4.591/64, bem como o Código Civil, proíbem que qualquer morador utilize mais que os outros os serviços e áreas comuns. Se têm o mesmo benefício é óbvio que devem pagar as quotas semelhantes do rateio.
Sendo uma questão que exige conhecimento especializado, o engenheiro civil e Perito Judicial, José Eduardo de Mourão Vorcaro, explica o que é fração ideal: “No cálculo do coeficiente da fração ideal é computado as áreas privativas de cada unidade autônoma, cobertas e descobertas, área real e área equivalente de construção, parcela das dependências e instalações de uso comum etc., de tal forma, que o referido coeficiente represente a proporção de cada unidade, seja ela apartamento, loja, sala comercial etc., no total da construção/edificação. É obtido de acordo com a Norma NBR-12721 de 08/1992, exigido para a caracterização de cada unidade e o arquivamento no Registro de Imóveis, quando do início da construção ou constituição do condomínio/incorporação. Esse coeficiente de fração ideal é utilizado para se determinar a parcela do custo total de construção que cabe a cada unidade até o término da obra”.
O perito afirma que “pela própria forma de constituição do cálculo da fração ideal fica evidente que não deve ser utilizada no rateio de despesas de condomínio, tais como, custo de portaria, porteiro, equipe de limpeza, manutenção dos elevadores, contabilidade, etc., que não têm nenhuma relação com a fração ideal. Por exemplo, o custo de um porteiro e o tipo de serviço prestado é o mesmo para todos os apartamentos de 2, 3 ou 4 quartos de um mesmo edifício, e da mesma forma, a utilização dos elevadores não depende da quantidade de quartos de cada apartamento, mas principalmente da frequência de moradores. É comum encontrarmos apartamentos maiores (ou em lotes unificados) ocupados por menos moradores que os apartamentos menores e os lotes unitários dos condomínios fechados”.