Há construtoras que se utilizam do edifício que constroem e vendem na planta para instalar placa, relógio ou outro objeto decorativo na fachada, inserindo nos mesmos sua logomarca ou nome para se promover de maneira abusiva, já que estipulam cláusulas que determinam que terão este direito de forma perpétua e gratuita, sem nada pagar ao condomínio. Nem mesmo a energia elétrica que é gasta para iluminar o engenho publicitário, que visa retorno comercial somente para a construtora, é paga ao condomínio.
Várias são as decisões dos tribunais e do Superior Tribunal de Justiça declarando que nenhuma área comum – o que inclui a fachada – pode ser utilizada de maneira exclusiva por apenas um condômino, pois essas pertencem ao condomínio. A Justiça não admite cláusulas abusivas que criam uma vantagem ilícita para uma construtora/incorporadora em prejuízo do condomínio, pois esse tem o direito de retirar o engenho de publicidade que esteja fixado nas partes externas do edifício. Não pode o construtor tratar o prédio que construiu e vendeu como se este continuasse a lhe pertencer.
Todos os coproprietários das salas, lojas e apartamentos são donos da fachada, o que implica todas as faces da edificação, não podendo ser consideradas como área privativa. A cláusula que prevê que um coproprietário ou mesmo, a construtora (que não é dona de nada, pois vendeu), venha a utilizar a fachada de forma gratuita afronta a lei por ser essa área comum e nos termos do Código Civil e da Lei 4.591/64, essas são indissociáveis. Não há como prevalecer o abuso de tentar se beneficiar com a propaganda com o uso de espaço que não lhe pertence, podendo o condomínio alugar sua fachada para quem bem entender.
Outra ilegalidade ocorre quando a construtora cria na convenção de condomínio espaços isentos da quota condominial, justamente para garantir a utilização do local em benefício próprio, sem nenhum custo.
Conforme o STJ, não se pode utilizar uma área comum como se pertencesse a apenas uma pessoa ou à construtora. Caso a construtora deseje usar a fachada, basta não vender nenhuma unidade. A partir do momento que a construtora vende parte da fração ideal, ela deixa de ser dona do todo, passando a mesma a ter que respeitar os princípios legais que regem a propriedade coletiva, onde um não pode ignorar o direito do outro.
Para entender a aberração jurídica que permite o construtor colocar o que bem entende na fachada, basta imaginarmos se cada coproprietário, tendo em vista que todos têm o mesmo direito, também resolvesse colocar uma placa, um relógio ou propaganda nas paredes externas de cada sala ou apartamento. O edifício perderia a harmonia visual e desvalorizaria diante do carnaval de cores e formatos.
Caso o construtor deseje utilizar a área comum para destinação própria, ele deverá pagar quantia para o condomínio pelo uso do espaço. O uso gratuito da área comum traz danos financeiros ao condomínio, que deixa de perceber aluguel pela utilização de local que pertence à coletividade.
Basta o condomínio agir com técnica jurídica e determinação para eliminar esse abuso, podendo obter renda com o aluguel de sua fachada ou do terraço.