Na maioria das vezes, a compra de imóveis se dá por meio de um contrato particular de promessa de compra e venda, no qual o vendedor recebe o valor parceladamente e estabelece que somente após quitar todas as prestações é que será lavrada a escritura pública de compra e venda em nome do comprador, que será posteriormente levada ao Ofício de Registro de Imóveis para transferir a propriedade. Essa situação de pagamentos parcelados pode durar meses ou anos, continuando a guia de IPTU do imóvel ser expedida em nome do vendedor, já que este permanece como contribuinte, apesar de já ter transferido a posse do imóvel para o adquirente.
Quando o comprador deixa de pagar o IPTU, a prefeitura coloca o débito na dívida ativa e, após algum tempo, protesta em cartório ou ajuíza uma Ação Executiva Fiscal contra o contribuinte, no caso, o vendedor, que acaba tendo que gastar milhares de reais para contestar o processo judicial. Para se defender, o réu/vendedor tem que primeiramente oferecer bens à penhora, no prazo de apenas cinco dias, ficando ainda com o “nome sujo”, ou seja, com o crédito negativo na praça.
O problema torna-se mais grave no caso das construtoras que vendem a prazo milhares de apartamentos, salas e lojas, porque constantemente necessitam obter certidões de quitação de suas obrigações, especialmente quando participam de concorrências públicas ou pleiteiam empréstimos.
Já a pessoa física pode precisar provar que não possui débitos junto a prefeitura, como ocorre, por exemplo, nos casos de inventários. Assim, há casos em que o vendedor fica com o crédito restrito na praça, tendo que pagar o IPTU do imóvel que não mais lhe pertence para “limpar seu nome” ou então, ficar anos em juízo defendendo-se da cobrança, assumindo os ônus de ter que pagar custas judiciais e advogados.
Tendo em vista que ocorre a inadimplência em torno de 14% no pagamento do IPTU, as construtoras acabam tendo que pagar o IPTU das unidades já vendidas para obterem as certidões de quitação da prefeitura, apesar dos verdadeiros devedores, no caso, serem os adquirentes.
Lei autoriza transferência do IPTU
Em Belo Horizonte, esses problemas podem ser evitados se for utilizada a Lei nº 9.158/2006 que autoriza o loteador ou construtor, ao vender, total ou parcialmente as unidades isoladas de uma incorporação, a transferir para o adquirente a emissão da guia do IPTU, mediante o simples contrato particular de compra e venda, deixando assim de responder pelo pagamento do mesmo.
Muitos dos problemas com transações imobiliárias ocorrem por falta de cuidado do contratante que trata o assunto de forma despreocupada. Pensando em economizar ao não contratar uma assessoria jurídica acaba gastando bem mais posteriormente, além de sofrer desgastes com processos que perduram por anos.