Depois do boom imobiliário, ficaram as dívidas. E com a crise, veio o desemprego e a inadimplência. O resultado dessa conjunção é que milhares de imóveis estão sendo retomados pelos bancos. Apenas a Caixa Econômica Federal (CEF) confiscou no ano passado 15.881 propriedades, número recorde que supera em 80% os 8.775 de 2015.
Segundo a Caixa, em Minas Gerais, cerca de 1,5 mil casas e apartamentos foram retomados em 2016 por causa da inadimplência. No ano anterior foram 877. Ou seja, o número de mutuários que perderam o teto também quase dobrou.
Dados do Banco Central (BC) mostram que o estoque dos bancos, chamados de bens imóveis de uso próprio, que engloba os imóveis retomados, aumentou 50% no país, passando de R$ 6,5 bilhões para R$ 9,8 bilhões, entre novembro de 2015 e o mesmo mês de 2016. A instituição não divulga dados específicos sobre o mercado mineiro.
Atraso
A retomada acontece porque os contratos de financiamento prevêem como garantia o próprio imóvel. E a Lei de Alienação Fiduciária, de 1997, dá aos bancos o direito de posse sobre a casa ou apartamento em caso de mais de três meses de atraso das prestações.
Apesar dos números expressivos, a Caixa ressalta que executar a garantia não é objetivo do banco. “As medidas legais de retomada do bem, previstas em contrato, apenas são adotadas após o esgotamento da negociação entre banco e cliente”, diz em nota.
A crise é um dos fatores que explicam o fenômeno, segundo o presidente da Associação de Mutuários e Moradores de Minas Gerais, Silvio Saldanha. “Os brasileiros estão sofrendo com queda da renda e o desemprego. A dificuldade para pagar as prestações nesse contexto já era esperada”, afirma.
Mas a explicação vai além. Segundo Saldanha, em anos recentes houve grande estímulo para a aquisição da casa própria, com facilitação do acesso ao financiamento. “Como sempre tem o jeitinho brasileiro, as pessoas declaravam uma renda familiar maior que a real para conseguir um imóvel mais caro. O problema é que isso aumentou muito o risco da inadimplência”, afirma.
Leilão
Independentemente da justificativa, uma vez passados os três meses de inadimplência, os bancos já podem executar a garantia e levar os imóveis a leilão. É o que está acontecendo com o microempresário Joelson Leite Fonseca, que financiou uma casa em Ribeirão das Neves.
Com os negócios de manutenção de equipamentos afetados pela crise econômica, ele não deu conta de pagar o financiamento que tinha com um banco privado. E agora está com o imóvel sendo leiloado. “Moro com minha esposa e minha filha de 18 anos. Não saí porque ainda tenho esperanças de negociar e manter a posse da casa”, afirma.
Por outro lado, o fenômeno aquece o mercado de leilões belo-horizontino. Segundo o leiloeiro oficial da GP leilões, Gustavo Costa Aguiar Oliveira, o número de imóveis leiloados por ele cresceu 36% no ano passado frente a 2015, fechando em 700. É o maior número leiloado pela GP desde o início das operações, em 2002.
Mas, também em função da crise, a quantidade de imóveis vendidos nos leilões não seguiu a mesma tendência da oferta. “Aumentaram os leilões, mas o número de vendas fechadas foi mantido”, afirma.
Caixa fecha parceria com corretores para vender estoques não arrematados
O número de imóveis retomados por inadimplên-cia é tão grande que a Caixa Econômica Federal fechou um acordo um corretores de imóveis para vender parte do estoque. A princípio serão colocados à venda 24 mil casas e apartamentos em todo o Brasil.
A parceria foi fechada entre o banco e o Conselho Federal de Corretores Imobiliários (Cofeci) em um primeiro momento. Mas os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci) de cada estado entraram no processo e iniciaram a preparação dos corretores. Só poderão vender esses imóveis profissionais cadastrados pelas instituições.
Segundo o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Vinicius Araújo, serão colocados à venda imóveis já leiloados duas vezes e não arrematados. “A Caixa tem 40 mil imóveis disponíveis para a venda, mas a parceria vai incluir só os 24 mil inicialmente”, afirma.
Araújo explica que ainda estão sendo definidos os próximos passos da parceria. Procurada, a Caixa não detalhou o acordo.
O fato é que a medida foi tomada em uma fase em que os leilões não estão trazendo tantos resultados mais. Segundo o leiloeiro oficial da GP leilões, que é também diretor do Sindicato dos Leiloeiros de Minas Gerais (Sindilei-MG), Gustavo Costa Aguiar Oliveira, a maior dificuldade é que os preços não estão atraentes.
O que ocorre é que no segundo leilão os imóveis são vendidos pelo valor da dívida. Como muitos estão perdendo os apartamentos no início do financiamento, os lances iniciais nos leilões são muito próximos dos valores de mercado.
E os imóveis leiloados, na maior parte, estão ocupados, o que torna o processo de compra em leilões menos atraente.