Primeira mulher a assumir a presidência da Câmara de Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-Secovi-MG), a empresária Cássia Ximenes vê a chegada de 2017 com alívio. Depois de um ano em que as vendas de casas e apartamentos desabaram e o número de transações caiu em todos os meses, na comparação com 2015, ela acredita que o momento é de superar a crise e entender as mudanças comportamentais do cliente para recuperar um pouco do que foi perdido.
Como você avalia o atual cenário do mercado imobiliário?
Costumo dizer que até que enfim 2017 chegou. Ufa! O ano de 2016 ficou pra trás, mas não podemos fechar a porta. Temos que mantê-lo ali para que a gente possa usar todo o aprendizado da crise para poder nos situar, entender o contexto, entender a atualidade, e possa olhar para frente. O mercado imobiliário foi um dos mais atingidos pela crise econômica e política do país. Além disso, o setor enfrenta uma mudança comportamental, do nosso cliente e do mundo. E isso coincidiu com a crise. Então o mercado está se reorganizando, tanto em processos internos das imobiliárias quanto no modo de entender o cliente, colocando novos hábitos para recuperar um pouco do que se perdeu.
Qual foi o tamanho do baque sofrido pelo mercado imobiliário?
No primeiro semestre de 2016, ante o primeiro semestre de 2015, analisando somente os imóveis vendidos em BH, tivemos uma queda de 24%. É quase um quarto das vendas. Se analisarmos os valores, nesse mesmo período, a queda chega a 22%. É impactante. E as imobiliárias têm que parar, pensar como vão lidar com tudo isso. Não foi só o volume de negociações que baixou. Baixou preço também.
Então essa é uma boa hora para comprar?
Para quem está capitalizado, essa é a hora de aproveitar a ressaca da crise. Há espaço para negociar e barganhar.
O perfil do cliente está mudando ao longo dos anos,motivado principalmente pela internet. O jeito de vender ou alugar mudou?
A CMI/Secovi encomendou uma pesquisa para entender o comportamento do consumidor. Hoje, uma visita física é precedida de uma visita virtual. O cliente sempre passa pelo site. Mas muita gente começou a trabalhar com a internet sem ter muita noção. Aí você via imóvel com foto primeiro do banheiro, depois da cozinha, do quarto, da fachada. O cliente que está vendo fica perdido. Temos que criar uma lógica, um padrão de fotografia e de qualidade para que a visita virtual possa ser útil e prazerosa. Ninguém mais tem tempo de ver 30 imóveis para escolher um. Hoje você vê 30 pela internet e escolhe dois ou três para poder visitar e decidir.
Em média, quantas vezes o brasileiro troca de residência durante a vida?
</CW>A pesquisa apontou que o mineiro muda pelo menos cinco vezes na vida. Detectamos também que o cliente quer novas formas de poder locar e outras garantias além da figura do fiador. A gente brinca que o cliente hoje é zapzapeador. Ele é mutante e infiel. Olha os sites e tem um conhecimento amplo. Além disso, está sempre em busca do que está na moda. As famílias estão menores e o cliente busca um conforto individual. Ele quer suítes e, de preferência, com dois chuveiros, quer dois closets, e por aí vai.
Em BH, quais os bairros mais procurados?
Os bairros com mais unidades vendidas em 2016 foram Buritis e Castelo. São bairros mais novos e com maior número de ofertas. E a região Centro-Sul continua linda. Todo mundo quer, mas tem que pagar por isso, pois é lá onde está o metro quadrado mais caro.
As empresas têm feito um esforço extra para atrair compradores e inquilinos. Quais as estratégias adotadas?
O fiador ainda é importante e ajuda na viabilização da locação. Mas a segurança para o proprietário pode ser oferecida tanto pelo fiador quanto através de títulos de capitalização ou seguro fiança. No caso de locação de imóveis comerciais, um tempo maior de carência tem sido ofertado.
Como os preços estão se comportando?
Graças a Deus tivemos uma estabilização porque da maneira como os preços estavam subindo teríamos preços irreais. Estamos em um processo de readequação do mercado à nova realidade brasileira. Os preços tiveram um ajuste para ficar num patamar real. Os valores não estão acompanhando a inflação, então podemos dizer que houve uma perda de valor em 2016.
Para 2017, quais as expectativas para o mercado?
Em 2016, o número de transações caiu em todos os meses, na comparação com 2015. E a queda foi em praticamente todos os tipos de imóveis. No caso de apartamentos, foram vendidas 12.500 unidades em 2016, ante mais de 15 mil em 2015. O que mostra o quanto o ano passado foi difícil. Mas o que anima é que vendemos mais salas que em 2015. Foram 1.403 contra 1.118. E o ritmo de venda aumentou nos últimos meses do ano, indicando reação. A crise começou no imóvel comercial e agora espero que ele esteja dizendo que há luz no fim do túnel.
Como será a retomada?
Será com muito suor e adaptação. Mais de 40% dos clientes no país estão na faixa entre 25 e 39 anos. Temos que entender que esse consumidor é da geração X e Y e oferecer a ele uma forma de busca transparente e ágil.
E a questão da restrição ao crédito e ao financiamento?
O que a gente mais assistiu em 2016 foi o cliente com medo de assumir um financiamento e não conseguir honrar o compromisso. Mas esse medo tem aos poucos dado lugar à confiança. O país está em busca de soluções. O Brasil está sendo passado a limpo. E o governo está fazendo o dever de casa, fazendo renascer a esperança. Algumas medidas positivas já foram tomadas, como aumento do limite do valor do imóvel a ser financiado.
Como você vê o novo Plano Diretor que está sendo costurado?
A cidade precisa de fluxo de trânsito. A densidade de cada região deve ser analisada, mas as pessoas precisam habitar, e bem. A questão da outorga onerosa também é polêmica porque não permitir, mas permitir pagando, é permitir. Estamos aguardando o que o prefeito vai mostrar pra gente.
Até pouco tempo, o setor era ocupado majoritariamente por homens. Hoje há mais mulheres no mercado de corretagem? Há situações que ainda incomodam?
É um ambiente muito masculino, mas a cada dia há mais mulheres nesse mercado, participando ativamente. Há 10 anos, eu ia para uma reunião e só tinha eu e mais uma ou duas mulheres. Com a evolução de tudo, hoje conseguimos ser avaliadas pelo que a gente é. A gente sabe que o preconceito existe, mas não estamos nem aí pra ele.