O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) da FGV, apelidado de “índice do aluguel” por ser um dos mais usados em contratos de locação, teve alta de 4,34% em setembro – quase o dobro do custo de vida no período – contra um avanço de 2,74% em agosto, informou, ontem, a Fundação Getulio Vargas (FGV). 

Com esse resultado, o índice já acumula elevação de 14,4% no ano e de nada menos que 18% (17,94%, para ser mais exato) em 12 meses, bem acima do índice de inflação oficial do país, projetado para algo em torno de 2,5% ao final deste ano. Um contrato de R$ 2 mil mensais a ser renovado agora, por exemplo, passaria para quase R$ 2.360, se o percentual anual fosse aplicado.

Outro dado assustador para inquilinos prestes a ter os contratos corrigidos, neste ou nos próximos meses, sobretudo em tempos de pandemia, desemprego e renda reduzida: em setembro de 2019, o índice havia caído (0,01%) em relação a agosto e acumulava alta de apenas 3,37% em 12 meses - índice quatro vezes menor que o de agora. 

Especialistas destacam, contudo, que o IGP-M, mesmo utilizado como referência para correções contratuais, como as de aluguel de imóveis, não precisa ser aplicado obrigatoriamente nos reajustes. A lei permite que as partes, independentemente das circunstâncias, sentem-se para conversar e renegociar eventuais alterações.

“Todo contrato é bilateral. Ou seja, acordos entre as partes são permitidos a qualquer hora durante a vigência do documento”, diz o advogado Kenio Pereira, especialista em direito imobiliário. “Negociar aluguel, portanto, é livre. Só não se pode colocar como indexador salário mínimo, variação cambial ou ouro. E nem percentuais, mas valores, a não ser quando se usam índices como o próprio IGP-M”, acrescenta.

Outra curiosidade, segundo o Pereira, é que, se determinado aluguel foi reajustado apenas por indicador fixado em contrato e não passou por negociação em prazo de ao menos três anos, ambas as partes (locador e locatário) teriam a prerrogativa de discutir aumentos ou reduções na Justiça. “Se o valor ficar fora da realidade do mercado, seja porque está muito caro ou muito barato, o aluguel pode ser revisto por decisão judicial”, explica.

Cálculo
O IGP-M, da FGV, tem batido com folga o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Em 12 meses, o indicador usado para medir a inflação oficial do País está em 2,44%. A discrepância está ligada à metodologia de cálculo dos índices. “A primeira grande diferença é que o IGP-M não é um índice ‘construído’, mas sim a média ponderada de três outros índices”, diz o economista André Braz, coordenador da FGV.

 ‘Desconto espontâneo’ agrada
a locador e locatário em BH 
 

A alta do IGP-M, desproporcional em relação a outros índices inflacionários, não tem gerado tantos efeitos nos contratos de aluguel. Na prática, o que tem-se visto em Belo Horizonte e região é um incremento nas renegociações, baseadas em outros critérios, entre locadores e locatários. 

Isso vale tanto para alugueis comerciais, nos quais os impactos da pandemia praticamente forçaram tais acordos – basta lembrar que boa parte das lojas de BH ficou fechada por meses desde a chegada da Covid, sem recursos sequer para pagar a locação –, quanto para residenciais. 

“Tenho proposto aos inquilinos com contratos em época de reajuste o chamado desconto espontâneo”, diz Frederico Rossi, que tem apartamentos alugados em BH e em Sete Lagoas. “No caso de um aluguel que deveria subir agora para R$ 1,6 mil, por exemplo, sugeri ao locatário, e ele topou, R$ 1,3 mil até janeiro, quando retomaremos o valor corrigido. Assim, ele ganha e eu não perco o reajuste”, acrescenta.

Prova de que o mercado não tem usado o IGP-M, embora presente nos contratos, está no Índice FipeZap de Locação Residencial, levantado nas capitais do país. Em julho e agosto, últimos dados disponíveis, o indicador teve dois recuos seguidos: de 0,40% e de 0,28%. Mês passado, a variação ficou abaixo da inflação tanto pelo IPCA/IBGE (+0,24%) quanto pelo próprio IGP-M (+2,74%), resultando em uma queda real do preço médio do aluguel dos imóveis. 
 

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