Pelo menos metade dos imóveis no estado está em situação irregular, segundo dados da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) em Minas Gerais. O alto percentual de propriedades fora da conformidade legal acende um alerta para os riscos associados à segurança e à estabilidade dessas construções, principalmente no período de chuvas que trazem riscos de desabamentos, segundo a presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da Ordem, Eliza Novaes. A advogada destaca que a situação é especialmente crítica em áreas de risco, como morros e encostas.
"A irregularidade de imóveis em regiões vulneráveis pode aumentar a exposição das construções a deslizamentos e outros problemas estruturais, especialmente durante o período de chuvas", afirma a especialista, ressaltando a necessidade de uma atuação mais efetiva para garantir a segurança das famílias.
O motivo principal de tantos imóveis em situação irregular é a falta de documentação adequada e o descumprimento das normas urbanísticas. "A construção sem alvará ou a ocupação de áreas não previstas para moradia são algumas das irregularidades mais comuns", explica a presidente da comissão. Em muitas situações, diz ela, esses imóveis não possuem escritura, registro em cartório ou não cumprem as normas ambientais e de segurança estabelecidas pela legislação, quadro que deixa esses imóveis mais vulneráveis a diversos problemas legais e financeiros.
Frequentemente localizadas em regiões de risco, as moradias sofrem mais com impactos das chuvas intensas, como a que afeta diversas regiões da capital mineira nesta quarta-feira. "No período chuvoso os problemas construtivos se tornam mais evidentes e as falhas nas fundações ou nas construções precárias podem resultar em acidentes graves", alerta Eliza Novaes.
Falta de regularização pode acarretar graves consequências
As consequências para quem possui um imóvel irregular em Minas são severas, alerta a OAB. Há risco de multas, embargo da obra, demolição, dificuldades de financiamento, aumento do IPTU, desvalorização do imóvel e até a perda da propriedade. O embargo da obra é uma medida frequentemente adotada pelas autoridades para impedir que o imóvel continue em construção ou ocupação sem as devidas licenças. Em casos mais extremos, quando a irregularidade compromete a segurança, o imóvel pode ser demolido, trazendo um prejuízo financeiro significativo ao proprietário.
"Em razão da falta de regularização, é muito difícil para esses imóveis obterem financiamento bancário ou seguros, o que limita a negociação e venda", explica a advogada. O valor do IPTU também pode ser elevado quando a propriedade é classificada como irregular, o que representa um custo adicional para o proprietário. Não menos importante, a desvalorização do imóvel pode superar 30%, o que afeta diretamente o patrimônio dos donos e prejudica a possibilidade de revenda ou aluguel.
Outro problema que surge com as irregularidades é o risco de contestações legais. Imóveis em situação irregular estão sujeitos a disputas judiciais, litígios entre vizinhos ou até mesmo a perda da propriedade por meio de processos de usucapião.
Usucapião pode ser uma alternativa de regularização
A presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG ressalta que existem formas de regularização, como a usucapião, que pode ser uma solução para quem possui imóveis sem documentação formal, especialmente em situações de posse prolongada. "A usucapião é uma alternativa legal, especialmente em casos de heranças ou ocupações contínuas. No entanto, é importante que as famílias entendam os requisitos legais e tenham a documentação necessária para comprovar a posse", explica, destacando que o desconhecimento sobre o processo tem causado dificuldades, já que muitas vezes os herdeiros ou ocupantes não possuem os documentos necessários ou enfrentam conflitos internos sobre a destinação do imóvel.
A advogada também alerta para a complexidade do processo de usucapião em imóveis herdados, onde é comum que o imóvel tenha mais de um herdeiro e surjam disputas sobre a titularidade. "Em muitos casos, não há consenso entre os herdeiros, o que dificulta a regularização. Além disso, a falta de documentação de melhorias feitas no imóvel, como reformas e benfeitorias, pode tornar o processo de usucapião ainda mais desafiador", afirma Eliza.
Para a advogada, a atuação conjunta da advocacia, do setor público e da sociedade é essencial para que o Estado possa avançar na regularização de imóveis, garantindo maior segurança e estabilidade para todos os envolvidos. "É fundamental que os profissionais da área, juntamente com as autoridades competentes, ofereçam orientações claras e ações eficazes para minimizar os danos e promover a regularização dos imóveis no Estado".
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