A balança do mercado de aluguel de imóveis comerciais pendeu para o lado dos inquilinos. E a razão disso é o aumento da oferta de salas, lojas, casas, galpões e andares corridos, que tem elevado o poder de barganha de quem procura um imóvel para alugar. Essa é a consta-tação das imobiliárias, que assistem a um fenômeno alavancado pela explosão imobiliária de meados da década passada e que resultou em uma oferta maior do que a procura.
De acordo com o balanço mensal da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead), entre junho e julho o valor médio dos alugueis comerciais teve alta de 0,41%, em quase todos os tipos de imóveis, exceto andares corridos.
Segundo o Ipead, em julho de 2012, o valor médio dos alugueis acumulou alta de 2,07% sobre a inflação. Hoje, a variação é praticamente zero, o que indica que os preços pararam de subir.
Segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e diretor da Caixa Imobiliária, Kênio de Souza Pereira, houve uma euforia no cenário econômico na época dos lançamentos dos empreendimentos que não se reflete atualmente.
“No Brasil existe uma tendência de se projetar um empreendimento dentro de um determinado cenário e, na hora da conclusão, a situação é totalmente diferente. Vivemos em um país em que a economia muda em três anos. Era esperado um aquecimento da economia, mas estamos em um processo de desaquecimento. Tivemos dois trimestres de crescimento negativo e agora a projeção do PIB é zero. E no contexto dos aluguéis, a menor demanda por imóveis conjugada com a maior oferta desestimula o preço”, explica Pereira.
Para o gerente da Prolar, Farlei Antônio da Silva, o cenário não é alarmante e momentos de excesso de oferta são naturais. “O aumento da oferta de imóveis para locação é um reflexo daquela explosão imobiliária que teve início há oito anos, e que começaram a ser entregues. Mas não significa que há um encolhimento da economia, e sim um crescimento de oferta que, por sua vez, derruba os preços. Mas tenho certeza de que, daqui a um ano, o quadro será inverso. Digo isso porque já vivemos um momento semelhante em 2000 e é natural o aumento da demanda. É um movimento sazonal”, observa.
Para o proprietário da Multimóveis, Paulo Roberto Gomes, o cenário futuro não é tão promissor e o volume de novos imóveis lançados nos últimos três anos dificilmente será absorvido em médio prazo. “Hoje há mais imóveis comerciais para alugar do que empreendedores para abrir negócios. Ou seja, o setor imobiliário tem feito uma dança das cadeiras ao reverso, em que há mais cadeiras do que gente para se sentar”, afirma.
Andar corrido teve alta de 166%
A oferta de imóveis comerciais cresceu 54% entre julho de 2014 e julho de 2013, de acordo com o balanço do Ipead. Alguns tipos de imóveis tiveram um aumento de oferta de 166%, como o caso dos andares corridos, que em julho de 2013 somavam 240 unidades em oferta. Hoje, esse número é de 640 e os especialistas acreditam que vai sobrar imóvel vazio.
“Há seis anos, havia uma demanda muito tímida por esse tipo de imóvel. No entanto, as construtoras iniciaram um processo de valorização dos andares corridos e captaram investidores que embarcaram nessa tendência com a promessa de bom retorno. O problema é que são imóveis de aluguéis caros, e com o agravante do IPTU muito alto, além do condomínio”, pontua Gomes.
De acordo com Kênio de Souza Pereira, havia uma expectativa de um aquecimento da economia que levaria à abertura de empresas, que demandariam imóveis de grande porte com andares corridos. “Em 2012 foram lançados muitos empreendimentos diante da expectativa de crescimento da economia brasileira, o que acabou não acontecendo. Diante disso, muitas construtoras habilmente passaram a segurar as entregas para não desvalorizar os imóveis. Mas não há como saber quantos ainda estão para ser entregues”, explica.
Faixas e cartazes
Pelas ruas de Belo Horizonte, não faltam faixas com ofertas de imóveis comerciais para alugar. Proprietários e imobiliárias têm feito um esforço para atrair locatários, analisa o corretor Sebastião Clemente, da RC Nunes Assessoria Imobiliária. “Os preços dos imóveis estão caindo. Há promoções para atrair locatários, rene-gociações para manter os clientes”, comenta.
Farlei Antônio da Silva, da Prolar, alerta para o fato de que há um ano não se via placas com ofertas de locação. “Hoje não se anda mais de dois quarteirões sem se deparar com um enxurrada de cartazes e faixas. A concorrência aumentou. Há dois anos, alugávamos uma média de 40 imóveis por mês, e hoje mantemos o mesmo volume e nosso índice de inadimplência é quase zero. Acontece que, se eu tinha uma carteira com 60 imóveis naquela época, hoje eu tenho mais que o dobro”.