É comum observarmos a falta de técnica na aplicação da multa contra o condômino ou o possuidor que comete ato antissocial, podendo gerar invalidade em sua cobrança. Isso ocorre por desconhecimento jurídico do síndico ou por inexistir na convenção os procedimentos que orientam sua validação. 

Em muitos casos, o ideal é o condomínio atualizar a convenção, incluindo de forma clara como a multa será aplicada, especialmente se for apurado que somente a assembleia pode aplicar a multa com um quórum difícil de ser alcançado. Nessa situação, o condomínio pode aproveitar para inserir cláusulas que estimulam o respeito ao direito de vizinhança, além de coibir a inadimplência, sendo, portanto, um ótimo investimento para estimular a harmonia e acabar com as dúvidas.

Direito de recorrer e de pagar a quota de condomínio em dia

Sendo a multa aplicada de forma correta, tendo sido respeitado o direito ao contraditório e de ampla defesa, pode o condomínio exigir o pagamento da punição juntamente com o boleto da taxa condominial. 

Entretanto, em alguns casos constata-se a perseguição ou abuso do síndico que, desejando persuadir o condômino a pagar a multa que pode ser questionada, se recusa a receber a quota ordinária em boleto separado.

Essa atitude impensada pode gerar para o condomínio um processo judicial, forçando-o a apresentar defesa em uma ação de consignação em pagamento da quota ordinária e, por sua vez, trazer a responsabilidade do síndico em indenizar o condomínio pelas despesas processuais se ficar provado que agiu de forma maliciosa. 

Natureza da multa difere da natureza da quota ordinária

A quota ordinária, que decorre do somatório de despesas rateado e aprovado em ata de assembleia, tem natureza de título executivo extrajudicial, como previsto no art. 784, X do CPC.  

Por sua vez, a multa tem natureza punitiva. Assim, admite discussão e se sujeita à ação de cobrança, não se tratando, portanto, de título executivo extrajudicial. 

É ilegal o síndico recusar a receber a quota de condomínio à parte ou condicionar seu recebimento ao pagamento da multa. Caso a infração tenha sido cometida pelo inquilino, sem que o locador tenha anuído à irregularidade, não pode ser cobrada do condômino, por ter caráter personalíssimo.

Aplicar multa erroneamente pode gerar prejuízos

Portanto, aplicar uma punição exige orientação especializada para fundamentá-la, caracterizando irresponsabilidade a prática de atos complexos como se fossem simples.

Cabe destacar, ainda, que a aplicação incorreta da multa ou sem a observação das regras legais pode fazer surgir para o condomínio, além da ação de consignação, outra ação judicial que visará à declaração de nulidade da multa e, consequentemente, gastos com advogado e honorários sucumbenciais, trazendo prejuízos a toda coletividade por um ato impensado.

Além disso, acaso se comprove que a multa foi sem fundamento ou por simples perseguição do síndico, este também poderá ser réu e responder com seu patrimônio pessoal por criar um conflito desnecessário.