O comprador que permanece com o imóvel sem formalizar a escritura em seu nome, deixando assim de registrá-la junto a matrícula do Ofício de Registro de Imóveis corre diversos riscos, dentre eles o de perder a propriedade em decorrência de dívidas do vendedor. Caso o vendedor venha a figurar futuramente como réu numa ação de cobrança ou execução, poderá o credor, após efetivar uma busca nos Ofícios de Registros, solicitar que o juiz bloqueie a negociação tornando o imóvel indisponível, bem como que o penhore para posteriormente leva-lo à leilão.
Embargos de Terceiro para não perder o que comprou
Por ter o comprador deixado de transferir o imóvel para seu nome, terá que contratar um advogado para opor Embargos de Terceiros contra a penhora, a fim de evitar a perda do patrimônio para o credor do vendedor que foi condenado a pagar a dívida.
Deve também provar ao juiz que agiu com boa-fé e com diligência, tendo verificado que o vendedor não respondia por processo judicial de cobrança ou execução no momento que efetivou a compra e que na matrícula o imóvel estava livre de ônus.
O custo desse processo gira em torno de 15% do valor do bem. Lamentavelmente, há diversos casos absurdos, em especial nos processos trabalhistas, do comprador perder o imóvel, mesmo sendo inocente e não tendo qualquer relação com o credor.
Decisões judiciais absurdas motivam investimento em consultoria prévia
O ideal é o comprador ser bem assessorado juridicamente desde do início da transação para evitar processos que surpreendem até os advogados. A realidade de cada magistrado ter que julgar 8.000 processos em média, sendo parte desse trabalho realizado por estagiários, que elaboram os relatórios para que o juiz venha a proferir as sentenças, tem resultado em situações inacreditáveis.
No Brasil estão em tramitação mais de 63 milhões de ações cíveis no Poder Judiciário, sendo que muitas não existiriam se os contratantes fossem mais cautelosos. A sobrecarga e a falta de estrutura têm prejudicado a qualidade da Justiça.
Maioria dos processos decorre de quem visou economizar
É mais sábio investir numa consultoria prévia que verifique toda documentação e que redija um contrato específico para o negócio do que depois gastar com um processo demorado e arriscado. O corretor de imóveis é um promotor de vendas, não tendo, portanto, expertise para tratar de questões jurídicas que geram maior trabalho para serem esclarecidas no contrato.
Em todas as transações imobiliárias cabe ao comprador, bem como o vendedor, contratar seu advogado especializado. Nos negócios de grande valor não devemos contar com a sorte ou nos orientarmos com base nos “entendidos” que dão palpites sem estudar a documentação.
Agir com base na emoção, confiar nas promessas de que tudo dará certo, imaginar que o modelo genérico de contrato de compra e venda abrange todas as particularidades do negócio são os principais motivos dos conflitos que decorrem da falta de profissionalismo. Ser prudente e racional é o melhor caminho para a conclusão de um negócio seguro e lucrativo.