Quem vende um imóvel espera que o comprador providencie, de imediato, a transferência da propriedade para o seu nome, a fim de evitar problemas sucessórios, familiares, cadastrais, bem como com o Fisco, pois consiste em crime de evasão fiscal evitar o recolhimento dos impostos que são obrigatórios na conclusão da transação.
A situação se torna mais grave quando o novo adquirente deixa de pagar o IPTU ou a quota de condomínio ou não paga as contas de água ou energia elétrica, fazendo com que o vendedor tenha o seu nome negativado no Serasa/SPC ou seja réu em uma execução judicial.
Comprador inerte ou mal intencionado prejudica o vendedor
Há comprador que por dever a terceiros e temer se tornar réu numa ação de cobrança, após assinar o contrato de compra e venda enrola o vendedor para não fazer a escritura. Assim, procura evitar que o credor descubra que possui um imóvel que poderá ser penhorado e levado a leilão para quitar sua dívida. Tem ainda o comprador que não transfere para sonegar o imposto de renda, ITBI ou para não pagar as despesas e as taxas do cartório de notas e o registro da escritura.
Ocorre que o vendedor despreocupado fica anos sem perceber que está correndo risco de se tornar réu, caso o adquirente não quite os impostos e taxas do imóvel ou deixe de consertar uma infiltração que esteja danificando o bem de um vizinho.
Tribunais condenam comprador por danos morais e materiais
Inúmeros são os casos de vendedores que perdem um negócio, têm financiamento ou locação negada ao descobrir que está com seu crédito negativado pela falta de pagamento de obrigação que cabia ao comprador quitar. Passam vergonha e constrangimentos por causa do comprador que age de forma irregular.
Nesses casos, o vendedor pode ajuizar uma ação contra o comprador, sendo unânime as decisões dos Tribunais de Justiça em condená-los em danos morais que, em alguns casos, superam R$ 20 mil, além dos danos materiais e despesas processuais, pois é evidente a má-fé do comprador em prejudicar a imagem e a honra do vendedor.
Como exemplo reproduzimos parte da ementa do acórdão do TJ-MS Apelação nº 0818392-15.2018.8.12.0001 sobre o tema: “Restou indene de dúvidas que a negligência do réu em cumprir suas obrigações de transferência do imóvel e pagamento de IPTU geraram danos presumidos aos apelados, pois ocasionou dívida e cobranças em seus nomes, bem como os impediram de emitir de certidão negativa. (...) Logo, deve ser mantida a sentença que condenou o apelante ao pagamento de dano moral aos recorridos”.
Os vendedores conseguiriam minimizar tal situação ou, ao menos, tornar o processo mais seguro se tivessem contratos de compra e venda elaborados por advogados especializados, mas por uma economia ilógica, optam por realizar contratos baseados em cópias e modelos, sendo ignorado pelo “redator montador de cláusulas” que uma palavra por mudar completamente o conteúdo do que se espera, especialmente no Direito Imobiliário que contêm diversos termos jurídicos que só especialistas na área jurídica dominam.