Muitos desejam a segurança e status de morar em um condomínio fechado. Entretanto, são inúmeros casos em que a pessoa compra um terreno num loteamento comum, às vezes irregular, pagando mais caro ao pensar que se trata de um condomínio fechado. São diversos os casos nos quais o proprietário de uma gleba rural faz um loteamento irregular, com planta sem a aprovação pelo município, situação que impossibilita a abertura de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

As pessoas movidas pela emoção e credulidade compram um terreno sem saber que estão adquirindo um pedaço de uma fazenda ou gleba. A “jogada” mais comum é a seguinte: faz-se um loteamento fora das regras da Lei 6.766/79, e vende-se frações ideais de terreno, levando o comprador a ter vários “sócios” de uma única gleba de terra. Nessa situação, a pessoa adquire um lote sem saber exatamente onde são as divisas, pois não há planta aprovada.

Corregedoria de Justiça proibiu registro de convenção irregular

Muitos investidores deixam de ter prejuízo por serem alertados pelo advogado que ao analisar os documentos percebe os riscos, havendo caso de loteadora vender até área que não se pode construir.

Esses loteamentos têm pouco valor por não terem matrícula individualizada dos lotes no Ofício de Registro de Imóveis. Casos como os aqui citados, foram tantos que nos anos 90, o Desembargador Sérgio Lélis Santiago, na época, Corregedor de Justiça do Estado de Minas Gerais, editou a instrução n° 213/93, que diz: “Não podem os titulares dos cartórios imobiliários proceder o registro de frações ideais de terreno com localização, numeração e metragem certas, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio que caracterize loteamento ou desmembramento do solo urbano de modo obliquo e irregular, desatendendo aos princípios da lei 6.766/79, notadamente a prévia aprovação do projeto respectivo pelo poder público municipal, respondendo o infrator pelas penalidades cabíveis”.

Loteamento irregular perde o valor

Existem loteadores maliciosos que, cientes dessa ilegalidade, inventam uma “convenção de condomínio” para enganar os compradores, dando a impressão de ser viável a regularização dos lotes. Fazem o registro da suposta convenção no Cartório de Títulos e Documentos, que não é apto para tal, e a utilizam para dizer que regularizaram o Condomínio. O Cartório de Títulos e Documentos tem por finalidade apenas a guarda e disponibilidade de documentos e não traz nenhuma eficácia a convenção.

Um loteamento clandestino sob a fachada de “condomínio fechado” acaba iludindo um comprador desatento, pois existem áreas que não podem ser contempladas com infraestrutura por estarem sujeitas a sofrer alagamentos, assoreamento de rios e lagos, além de problemas com saneamento, abastecimento de água e energia elétrica. Assim, o empreendimento estará fadado a desvalorização, gerando surpresa para quem deseja futuramente revender o lote, pois os vizinhos/coproprietários passam a ser “sócios” desse “condomínio geral” propenso a muitos conflitos.