Muitos corretores de imóveis e imobiliárias, ao vender unidades na planta sem o registro da incorporação ou lotes com documentação irregular, correm um grande risco: se o comprador tiver prejuízo, poderão ser obrigados a indenizá-lo. Isso acontece porque é dever do corretor promover a intermediação com segurança, explicando todos os riscos envolvidos no negócio. Caso incentive uma transação sem verificar a documentação ou omita informações importantes que poderiam fazer o comprador desistir do contrato, ele pode ser responsabilizado por danos materiais, bem como morais, conforme inúmeras decisões dos Tribunais de Justiça.
Quando o cliente busca a assessoria de um corretor, espera ser bem orientado e receber todas as informações necessárias sobre o imóvel. Se o profissional tiver alguma dúvida sobre a documentação ou qualquer aspecto do negócio, deve comunicar por escrito o cliente, sugerindo que procure um advogado especializado, bem como um engenheiro caso haja suspeita de defeito na edificação, evitando o risco de ter que responder pelos problemas decorrentes da falta de informação.
O corretor tem responsabilidade legal
O Código Civil (CC), o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Lei de incorporações impõem responsabilidades claras aos corretores. Além dessas, a Lei 6.530/78, que regula a profissão de corretor de imóveis, estabelece o dever do corretor agir com honradez, cautela e boa-fé, devendo prestar informações verídicas ao cliente, sob pena de ser responsabilizado conforme prevê o artigo 723 do CC:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
§ único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Unidade na planta – venda irregular é crime e contravenção
A venda de imóveis na planta sem o registro da incorporação no cartório não é apenas uma infração, sendo um crime. Os Tribunais condenam corretores e imobiliárias, juntamente com a incorporadora e construtora a indenizar o comprador, com base na Lei 4.591/64 que os coloca como solidários. Caso o construtor desapareça ou retire todos os bens do seu nome, a condenação recairá sobre o corretor/imobiliária que poderá ter seu patrimônio penhorado para responder pela indenização.
É, portanto, dever do corretor verificar se a incorporação está registrada, nos termos do art. 32. Caso contrário poderá ainda responder por crime contra a economia popular (art. 65) e por contravenção (art. 66), sendo mais sensato rejeitar a intermediação de imóveis que estejam sem a devida regularidade.
Para entender mais sobre essa questão acesse os artigos Lei de Incorporação: Analise dos riscos na compra e venda de imóveis na planta e Imóvel na planta: falta de registro gera multa de 50% a favor de comprador.