A compra de um imóvel exige diversas medidas para que o negócio seja seguro e não surjam problemas desnecessários no futuro. Porém, muitas vezes o comprador, principalmente quem é menos instruído, pensa apenas em ter o local para morar, sem se preocupar com os aspectos formais. Paga o preço combinado, faz a mudança e tem a sensação de que está tudo certo, pois ninguém questionará sua propriedade, principalmente com o passar dos anos.

Acontece que o falecimento desse comprador acarreta problemas aos seus herdeiros, que precisarão regularizar toda a documentação do bem para se tornarem, efetivamente, proprietários, de modo a poder vendê-lo, alugá-lo ou nele residir sem dificuldades.

Há casos em que o comprador de um imóvel evita lavrar a escritura de compra e venda após o fechamento do negócio para não pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja quitação é exigida pelo Ofício de Registro de Imóveis, que atua como um fiscal tributário.

Há também os herdeiros que deixam de abrir o inventário logo após o falecimento do familiar para não arcarem com os custos do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD), o que os coloca em riscos de várias maneiras.

Vendedor pode se tornar fiador

É possível que o vendedor do imóvel se torne fiador em um contrato de locação após a venda, sendo que, se o inquilino deixar de pagar o aluguel, a lei autoriza até mesmo a penhora do imóvel desse fiador. Acontece que o imóvel vendido, formalmente, ainda pertencerá ao vendedor, pois o comprador não registrou a compra quando deveria. Assim, poderá se ver envolvido em uma demanda judicial sobre um débito pelo qual não é responsável, o que acarretará o custo da contratação do advogado para propor os embargos de terceiros e evitar a perda do bem.

Quanto mais sucessores, maior a confusão

Outro problema comum ocorre quando o comprador de um lote permite que parentes construam casas no mesmo terreno, o que amplia as irregularidades e dificulta ainda mais a solução. 

São diversos os casos de filhos que constroem suas casas no terreno dos pais, ou de netos que passam a morar em uma dessas casas, junto aos avós, após o falecimento dos genitores. Toda essa confusão é refletida nos documentos do imóvel que, diante da irregularidade, tem seu valor consideravelmente reduzido para venda, pois ninguém pagará o valor de mercado por um bem que não está livre para registro.

Com o passar do tempo e a somatória de problemas, a “economia” feita com não pagamento do ITBI ou do ITCD se torna uma despesa ainda maior e causa muitos transtornos, pois a regularização do imóvel exigirá ainda mais trabalho. Será necessário dar início a todos os inventários não abertos com a transmissão da propriedade até o último sucessor e, caso isso não seja possível por algum motivo, restará a usucapião como alternativa. Fato é que será necessário investir em um bom advogado para que este possa encontrar a melhor solução para cada caso.