É importante os edifícios, lojas e casas manterem o passeio em frente ao imóvel em boas condições, pois além da questão estética e do visual que gera um aspecto positivo, evitar o risco de o proprietário do imóvel vir a responder por uma ação de indenização decorrente da queda de um pedestre provocada pelo piso irregular. Em Belo Horizonte, o Código de Posturas (Lei 8.616/2003 e Decreto 14.060/2010) define que a construção do passeio, bem como a sua conservação e manutenção, é de responsabilidade do proprietário do respectivo imóvel.
A maioria das convenções de condomínio são omissas quanto ao passeio e ao seu recuo, dando margem para conflitos que poderiam ser evitadas.
dos passeios em condomínios mistos
A polêmica acerca do rateio das despesas para conservação e manutenção se torna mais complexa nos casos dos condomínios mistos, ou seja, compostos de lojas térreas e a torre composta por salas ou apartamentos.
Apesar de ser lógico isentar do pagamento do condomínio as lojas com hidrômetro e com entrada diretamente para a via pública, em relação às despesas como porteiros, elevadores, área de lazer, faxina das áreas comuns e manutenção do jardim que beneficia somente os apartamentos, há despesas que as lojas devem contribuir, independentemente do que diz a convenção. Por fazer parte da estrutura do edifício, as lojas têm o dever de contribuir com as obras estruturais, tais como a reforma da fachada, do telhado, muros, do passeio, da parte hidráulica e elétrica que lhe atenda, a confecção do AVCB ou de outros itens que lhe acarretem benefício. Além disso, é dever da loja pagar também a sua quota parte do seguro contra incêndio, conforme o valor proporcional de cada unidade, sendo que caso a atividade exercida na loja venha a agravar o risco de sinistro, o valor do acréscimo do prêmio deverá ser arcado exclusivamente por pelo lojista.
O passeio, bem como seu recuo quando existente, não é de uso apenas dos apartamentos ou das salas, mas sim de todo o edifício, inclusive dos ocupantes das lojas, podendo a convenção regulamentar se os lojistas terão direito de uso especial ou não do recuo.
Todos os condôminos têm o dever de contribuir com a reforma do telhado
O art. 1.331, § 2º, do Código Civil prevê que o telhado pertence a todas as unidades: “art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
O telhado é uma área comum, assim como a fachada, e, logicamente, se as lojas tivessem sido construídas separadamente da torre do edifício, elas teriam que ter telhado. Portanto, o telhado não é do apartamento do último andar, e sim do prédio como um todo, sendo obrigação de todas as unidades, sem exceção, pagar os custos de conservação e manutenção do telhado.