Por ser o fiador o principal pagador das obrigações contratuais e legais do inquilino, causa perplexidade a postura de alguns em ignorar  ligação, e-mail ou carta da imobiliária avisando que seu afiançado está devendo o aluguel, IPTU, condomínio ou que desocupou o imóvel sem realizar a pintura e os reparos dos danos que causou. Essa omissão acarreta processos de cobrança que, após sentenciados, resultam a penhora da moradia do fiador e o respectivo leilão para quitar a dívida que poderia ser evitada se tivesse sido incisivo no sentido de fazer seu afiançado honrar o que contratou.

A Lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade da única moradia de um devedor ou fiador, é clara ao estabelecer no art. 3º, inciso VII, que essa proteção não é aplicável no caso de dívida originada de locação.

Consiste num erro grave o fiador, após ser comunicado pela imobiliária sobre a inadimplência, confiar plenamente no afiançado que afirma que foi tudo resolvido e deixa de confirmar a informação com o locador ou imobiliária, pois assim pode ser surpreendido com débitos aumentados pela incidência de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa de 10%, sendo possível, ainda, ser aplicada multa de 3 a 6 meses de aluguel se ocorrer o despejo por infração do contrato.

O correto é agir de imediato ao receber qualquer comunicação da imobiliária, exigindo do inquilino o cumprimento da obrigação, pois assim reduzirá o risco de a dívida aumentar a ponto de tornar difícil a quitação. Se o inquilino perdeu a condição de pagamento, o fiador deve atuar com energia para incentivá-lo a desocupar o imóvel, consistindo numa irracionalidade permanecer ocupando-o, eis que aumentará a dívida.

Fiança permanece até o encerramento da locação

Conforme art. 38 da Lei do Inquilinato, a obrigação do fiador quitar quaisquer dívidas do inquilino se estende até a devolução do imóvel. Se o prazo do contrato vence e o imóvel continua ocupado, a fiança permanece. O vínculo só termina quando o inquilino quita o aluguel e encargos e deixa o imóvel em condições de ser realugado, ou seja, no mesmo estado que recebeu do locador.

Risco da dívida se tornar impagável no ato da desocupação

Há caso de inquilino mal-intencionado que procura depositar as chaves em juízo para forçar o locador a receber o imóvel sem realizar os reparos e a pintura, sendo tal atitude desastrosa.

Isso porque, ao depositar as chaves sem deixar o imóvel em plena condição de se realugado, o locador contesta a ação, gerando a perícia judicial que verifica que o inquilino deixou o imóvel danificado. Assim, no final do processo, que pode facilmente demorar 3 anos, havendo sua improcedência, o locador terá o direito de receber os aluguéis, IPTUs, quotas de condomínio do tempo decorrido que o imóvel ficou vazio. Tais valores serão acrescidos da restituição do valor da perícia, pagamento de custas processuais e honorários de sucumbência, além da indenização para consertar o que deveria ter sido feito no momento da desocupação.