Um dos principais fatores que motivam as pessoas a residirem e a trabalharem num edifício é a sensação de segurança, pois diante do controle de acesso por meio de porteiros e sistemas eletrônicos constata-se a redução dos furtos e roubos. Visando garantir o direito ao sossego, o legislador em 2012, tornou mais rígido o ingresso à garagem, eis que uma vez que se adentra torna possível o acesso aos apartamentos, salas e lojas do edifício, causando preocupação, especialmente naqueles que não possuem vigilância 24h. Na maioria dos condomínios o porteiro se limita a controlar a portaria, sendo raro que desse local consiga vigiar a garagem do condomínio, realidade essa que facilita invasão, vandalismo ou crimes.
Por ser a área de garagem difícil de ser controlada, ocorreu o aperfeiçoamento da lei para impedir que pessoas estranhas ao prédio residencial ou comercial tenham acesso à garagem. Nesse sentido, o art. 1.331 do Código Civil, que regulamenta essas edificações, determina que somente com autorização expressa na convenção de condomínio é que pode haver alienação ou aluguel de vagas de garagem. Portanto, a regra é a proibição taxativa, no “§ 1º que proíbe a venda ou a locação para quem não mora ou trabalha no edifício.
Vagas se sujeitam ao interesse coletivo e não ao individual
O que impera num condomínio é o direito da coletividade de evitar qualquer situação que coloque em risco os automóveis, motos, bicicletas e os próprios ocupantes do prédio. Ninguém tem o direito de afrontar tal expectativa, sendo inadmissível que o proprietário de uma ou de diversas vagas, crie um estacionamento aberto ao público. Esta ação afronta o art.19 da Lei 4.591/64, o art. 1.336 do Código Civil e pode violar a própria Convenção.
Os prédios em geral não têm estrutura que permita que as vagas sejam utilizadas por horistas ou mensalistas, sendo que os porteiros não são treinados e sequer possuem qualificação para vigiar inúmeros usuários de vagas. Diferente situação se dá naqueles prédios que são projetados e construídos para ter centenas de vagas rotativas e, portanto, permite a exploração profissional por empresas especializadas.
Impossível controlar os atos dos estranhos
Nos prédios em geral, o que reduz a insegurança é o fato do porteiro e dos vizinhos se conhecerem e saberem quem utiliza no dia a dia as vagas. Se surgir um estranho os moradores ficam atentos.
Por outro lado, nos casos em que a garagem é utilizada por usuários rotativos e não moradores fica impossível o controle pelo porteiro, bem como pelos moradores que, se virem um desconhecido pegar uma bicicleta, quadro ou outro bem e sair com este da garagem, não é possível nenhuma ação, pois todos ficarão inibidos por não saberem a origem daquele ato. Dessa forma, facilita-se que a pessoa mal intencionada aja, pois esta prefere praticar um furto onde qualquer um possa ter acesso à garagem.
Assim, o Condomínio, devidamente assessorado juridicamente, deve impedir o uso indevido das vagas para evitar a desvalorização das unidades.