Escolher um imóvel para residir ou trabalhar exige reflexão, tendo o pretendente à locação toda liberdade para visitar o local, constatar os defeitos, negociar alguma melhoria, avaliar a vizinhança em horários diferentes, verificar o movimento, os ruídos, o trânsito, de maneira que assina o contrato de locação sem qualquer pressão, após ter seu cadastro aprovado. 

A partir deste momento o locador não pode rescindir o contrato mesmo que ofereça indenização ao inquilino ou precise para morar por ter perdido sua moradia. Entretanto, a Lei do Inquilinato é mais flexível com o inquilino, pois o autoriza a romper o contrato a qualquer momento, mesmo com  prazo determinado, desde que pague a multa rescisória que foi previamente ajustada.

Fica evidente que a lei protege mais o inquilino que o locador, que não tem nenhum direito de se arrepender. 

Inquilino pode mudar mediante pagamento de multa

Somente o inquilino é beneficiado por ter o direito de arrependimento previsto no artigo  4o:  “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Ocorre que em alguns casos, o inquilino procura evitar o pagamento da multa, alegando que o imóvel tem defeitos ou por existir atritos com vizinhos ou ruídos excessivos no prédio ou na região. Argumenta que o imóvel tem paredes finas, que não isola os ruídos da rua, dos ônibus, das motos, dos bares, clubes, oficinas ou prédios em construção localizados nas proximidades, dentre outros motivos. 

Todavia, nenhum desses motivos justificam a isenção da multa que decorre da liberdade de contratar, em geral estipulada em torno de 20% do valor do contrato. Por exemplo, no contrato de 30 meses a multa geralmente é de 6 meses, e seu valor sofre redução proporcionalmente ao cumprimento do prazo contratual.    

O locador, mesmo recebendo a multa, geralmente tem prejuízo por não conseguir relocar o imóvel rapidamente, tendo que pagar condomínio e IPTU, além de não receber mais o aluguel.

Inexiste direito de impor reforma ou benfeitorias

O imóvel é locado no estado que se encontra, sendo óbvio que se tivesse armários, ar-condicionado, janelas acústicas, sinteco, box, fogão, garagem, etc, o locador teria alugado por um preço maior. Não é aceitável o inquilino passar a exigir o que não foi previamente combinado antes de assinar o contrato.

Lei autoriza inquilino processar vizinhos

Se surgirem problemas com vizinho barulhento, o Código Civil, artigos 1.277 e 1.336, garante o direito de o inquilino exigir respeito, podendo inclusive em alguns casos processar na esfera penal por infração ao art. 42 da Lei de Contravenções Penais por perturbação ao direito de vizinhança. Tendo sido entregue o imóvel em estado de servir ao uso que se destina, o locador cumpriu a lei e não responde por questões alheias ao controle dele.