Diante do enorme crescimento dos condomínios de edifícios, bem como de loteamentos fechados na região metropolitana de Belo Horizonte, com maior concentração na região sul de Belo Horizonte e de Nova Lima, em especial, a Vila da Serra, Vale do Sereno, que abrangem empreendimentos suntuosos e de grande porte, será realizado no dia 19 de novembro, de 8h30 às 13h, o fórum que debaterá diversos temas que esclarecerão as principais dúvidas dos síndicos, subsíndicos, conselheiros e demais moradores dos referidos condomínios. O evento é gratuito e as inscrições podem ser feitas pelo site: jvsforum.wordpress.com/formato/.
Como advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, vou ministrar a palestra “Como inibir a inadimplência da quota condominial e o polêmico rateio de despesas de unidades de tamanhos diferentes”, que abordará sobre a importância da atualização da convenção para evitar prejuízos e demandas judiciais decorrentes da falta de conhecimento de técnicas jurídicas vanguardistas.
O Código Civil autoriza os condomínios a implantarem regras que estimulam a pontualidade, como aumento dos juros em até 10% ao mês, o protesto do boleto bancário, a cobrança de multa acima de 2% contra o inadimplente contumaz, a possibilidade de exigir que o causador da ação de cobrança pague os honorários contratuais do advogado do condomínio, dentre outros pontos.
Serão abordados os conflitos que têm surgido nos condomínios que são formados por apartamentos tipo, cobertura e apartamentos térreos, onde o rateio da quota de condomínio é dividido pela fração ideal. A cada dia as construtoras compreendem que o rateio das despesas decorre da utilização das áreas comuns (portaria, corredores, áreas de lazer, etc) que são aproveitadas, por força de lei, de maneira igual, por todos os moradores. Se todos os moradores utilizam dos serviços e empregados de forma idêntica, não tem sentido a cobrança das despesas conforme o tamanho do apartamento, pois a quota de condomínio não pode ser confundida com o IPTU ou ITBI que têm como base o valor do imóvel.
A fração ideal foi criada para dividir apenas despesas de construção do empreendimento vendido na planta e por isso as construtoras mais preparadas, estipulam na convenção o rateio igualitário entre as unidades tipo e de cobertura/térreo. A hidrometria, que por lei será obrigatória no prazo de 5 anos, contribuíra para o estabelecimento da divisão justa das despesas, não podendo a água ser utilizada como justificativa para impor ao proprietário da unidade maior um pagamento diferenciado em relação às despesas condominiais.
O mesmo erro relacionado com a fração ideal é encontrado em edifícios comerciais, pois cobrar das lojas quotas muito superiores as das salas, por serviços (porteiros, faxina, elevadores) que somente essas usufruem é incoerente. Explicaremos ainda sobre os problemas de cobrança desequilibrada nos condomínios fechados, que penaliza quem tem mais lotes, bem como os riscos de insucesso da ação de cobrança por falhas na regularização da associação. O Plano Diretor de Nova Lima, a sustentabilidade e a questão da água também serão debatidas. Maiores informações: (31) 2516-7008.
(*) Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG