O Plano Diretor de BH, Lei nº 11.181/19, tem frustrado a pretensão dos Movimentos Sociais que esperavam que a receita obtida com a venda da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC) resultasse em efetivo benefício para a construção de moradias de interesse social. Na prática, passados mais de três anos do período de transição da Lei, constata-se que a arrecadação anual se limitou a apenas R$ 2 milhões, sendo que o esperado era R$ 100 milhões. Isso demonstra que a exigência de pagar 50% do preço do terreno por cada metro adquirido a título de ODC se mostrou inviável dentro do anel da avenida Contorno.

O terreno que antes produzia até 2,7 vezes a sua área passou a ser limitado a 1 vez a sua área do terreno. Constata-se que o preço do terreno não cairá na proporção da perda do coeficiente de aproveitamento. As construtoras terão que repassar esse aumento de custo para o comprador final, tornando a compra inacessível. Isto é, ao deixar de produzir 27 apartamentos de 100 m², passando a gerar apenas 10 apartamentos, o valor dessa moradia aumentará para o consumidor.

Outorga cara prejudicou a cidade e a arrecadação de impostos. 
Por isso, centenas de novos empreendimentos deixaram de ser construídos em BH, resultando no crescimento das cidades do entorno da capital que ganharam novos edifícios que são vendidos facilmente por ter custo menor.
A ganância ou desejo de alguns de punir quem constrói prejudicou a capital, pois deixou de criar riqueza e empregos, além de perder receita com ITBI, IPTU, ISSQN. Ao final, não conseguiu vender a Outorga Onerosa por ser muito cara.

Nova regra aumentará receitas para habitação social
De maneira racional e sábia, o Prefeito de BH enviou o Projeto de Lei nº508/23, para estimular o crescimento e evitar que a cidade continue a ter prejuízo. O PL propõe a redução do preço da ODC para 25% do valor do terreno, que ao ser aprovado pela Câmara Municipal tornará viável a sua aquisição por quem deseja construir.
Os estudos da PBH indicam que aumentará a arrecadação para R$53 milhões, considerando os processos que estão em tramitação na Secretaria de Política Urbana.
Portanto, o PL 508/23 atende os interesses da população carente, pois ao tornar viável a compra do ODC, aumentará em 25 vezes a arrecadação que, como vimos, se mostrou pequena em razão da falta de bom senso. Afrontar a lógica comercial e impor preço elevado e pagamento à vista de valores que giram em milhões de reais se mostrou desastroso, basta ver a arrecadação pífia de R$ 2 milhões.

PL não altera Plano Diretor, mas outros instrumentos 
A desinformação e os debates acalorados, dissociados de visão prática levam a posições irracionais que acirram os ânimos e impedem a devida reflexão. Ao final, mostrou-se infeliz, além de inconstitucional o art. 86 que engessou por 8 anos a evolução do Plano Diretor. Esperar até 2027 para corrigir alguns erros causará prejuízos para a cidade, não podendo tal restrição ter interpretação extensiva.
É plenamente legal aperfeiçoar as Leis 11.216/20 e 9.974/2005 por meio do PL 508/23 que se mostra necessário e urgente para beneficiar todos os belorizontinos.

Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Advogado e Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG.