As áreas centrais das grandes cidades possuem edifícios antigos, que perderam o atrativo diante dos novos empreendimentos modernos, o que tem ocasionado em centenas de salas vazias na região do Hipercentro de Belo Horizonte.
Da mesma forma, nas regiões nobres da cidade, vemos prédios pequenos residenciais com apartamentos desatualizados, que caso todos fossem vendidos de forma fracionada a somatória do valor seria menor do que o preço do terreno vazio para que fosse construído um novo edifício.
Essa situação tem ocorrido nas cidades de grande porte do Brasil, sendo interessante para os proprietários desses prédios antigos se desfazerem dos mesmos para viabilizar novos empreendimentos. Entretanto, pelo fato de algumas cidades, como Belo Horizonte, terem cometido a infelicidade de aprovar um Plano Diretor que reduziu o Coeficiente de Aproveitamento para 1.0 vez a área do terreno ficou praticamente inviabilizada substituição de prédios que fomenta o crescimento e a geração de empregos.
Não há como demolir um prédio de 5.000 m², localizado num lote de 1.000 m², para se construir apenas 1.000 m² de apartamentos. Seria irracional e geraria prejuízo, pois as poucas unidades edificadas não pagariam o custo da transação.
Revitalização do Centro de BH
A melhor solução é a reconversão de prédios de salas da área central em apartamentos, pois há enorme demanda por moradias menores de custo razoável. No dia 20/01/23, os vereadores Bráulio Lara e Ciro Pereira apresentaram na Câmara Municipal de BH a indicação de sugestão para o prefeito Fuad Noman apresentar um projeto de lei que incentive a recuperação do Centro por meio da ocupação de imóveis vazios, os quais serão destinados a moradia.
De forma brilhante, Bráulio e Ciro esclareceram que “o uso residencial em regiões com grande infraestrutura pública auxilia na redução do trânsito, traz mais segurança com o maior volume de circulação de pessoas e iluminação adequada. O retrofit deve ser estimulado por meio de uma legislação moderna”.
Investidores e os desafios jurídicos para melhorar a cidade
É uma realidade mundial o estímulo à revitalização das áreas centrais, tanto é que o Congresso Nacional aprovou em 2022 a mudança do Código Civil, pois antes era exigida a unanimidade para se alterar a destinação de comercial para residencial.
Agora, o art. 1.351 estabelece: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
Esperamos ver em breve os edifícios ociosos sendo revitalizados, gerando novos empregos, melhor qualidade de vida, aumento da arrecadação do Fisco e a valorização do hipercentro. Entretanto, é necessário um complexo trabalho jurídico para viabilizar a venda das unidades de tantos condôminos com visões e conceitos diversos, além de ser desafiador para o empreendedor viabilizar essas transações. Por isso, é importante o prefeito contribuir mediante a agilização desse projeto de lei.