A convenção é a principal norma de um condomínio, sendo prevista pelo Código Civil, que determina em seus artigos 1.332 e 1.334 os assuntos que devem, obrigatoriamente, constar no documento que pode ser instituído e alterado somente com o quórum qualificado de 2/3 do condomínio. Porém, há casos de condomínios que inserem, indevidamente, regras de competência da convenção no regimento interno, o qual se destina a regulamentar questões simples e rotineiras, que por isso podem ser alteradas com quórum menor do que o exigido pela convenção.
Com o objetivo de eliminar erros ou lacunas na convenção, há condomínios que cometem o erro de inserir no regimento interno, normas que contrariam determinados artigos da convenção. Essa ilegalidade é cometida por aqueles que, diante da dificuldade de obter o quórum de 2/3 do condomínio, se aproveitam da exigência de quórum menor do regimento interno para fazer inovações.
O que é assunto para a convenção?
Dentre as matérias tratadas na convenção, está o patrimônio dos condôminos, ao definir as áreas que pertencem a cada coproprietário – apartamento, sala ou loja, e as que são comuns a todos – área de lazer, hall, salão de festas, corredores etc. Por limitar o direito de propriedade, definir os quóruns para os diversos tipos de deliberação, a forma da realização da assembleia e do rateio de despesas, quem pode multar, os juros acima de 1% ao mês, etc, a convenção se assemelha a uma lei, motivando a exigência de quórum maior a fim de assegurar segurança jurídica.
Tamanha é a importância desse documento que o seu registro é realizado somente no Ofício de Registro de Imóveis, que se vincula à matrícula de cada unidade, possibilitando que todo proprietário tenha pleno acesso ao seu conteúdo.
O que é assunto para o regimento interno?
O Regimento Interno é o documento que regula os assuntos do dia a dia dos condomínios, tais como as atividades do porteiro, os horários para mudança dos moradores e regras de uso da piscina, sauna, salão de festas, etc.
Esse documento é registrado no Cartório de Títulos e Documentos, podendo ser alterado por quórum estipulado na convenção, podendo ser por exemplo, o da maioria dos presentes. A utilização de quórum menor visa facilitar sua atualização sempre que necessária, pois suas regras podem ser dinâmicas, para regular situações novas, evitando assim problemas específicos. Entretanto, nenhum artigo do regimento pode se chocar com as disposições contidas na convenção, pois esta se sobrepõe ao regimento.
Prejuízos com regimento elaborado como se fosse convenção
Portanto, caso a assembleia aprove por meio do regimento o aumento dos juros, a forma do rateio ou quóruns, que só podem ser regulamentados na convenção, tal ato é nulo, por ser ilegal. Essa atecnia compromete a administração do condomínio, gerando a perda de processos judiciais que são fundamentados no regimento sem valor legal. Os condôminos pecam ao elaborar documentos jurídicos sem dominar as questões legais.