O julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075, pelo Superior Tribunal de Justiça, cujo acórdão foi publicado no dia 25 de maio de 2021, trouxe definições que visam eliminar as polêmicas sobre a disponibilização de apartamentos para hospedagem pelo aplicativo Airbnb. O ministro Luís Felipe Salomão, enquanto relator do processo, havia manifestado entendimento pela possibilidade de uma senhora e seu filho alugarem os quartos de dois apartamentos de um edifício em Porto Alegre (RS) por meio do aplicativo. Porém, o resultado do julgamento foi outro, diante da finalidade residencial do condomínio prevista expressamente pela convenção daquele caso.
A decisão do STJ definiu o contrato entre o proprietário do imóvel que usa o Airbnb e seu hóspede como hospedagem atípica, o que eliminou a tese daqueles que defendiam se tratar de locação de curta temporada, que seria submetida à Lei do Inquilinato. Assim, torna-se irregular o uso do Airbnb para hospedagens em condomínios com destinação específica para fins residenciais prevista na convenção, sendo as atividades comerciais, como a hospedagem atípica, não autorizadas.
Prédio residencial não tem estrutura de apart-hotel
As ocupações diárias, com alta rotatividade de pessoas diferentes, além de causarem insegurança aos moradores, geram maior utilização da estrutura do prédio (elevadores, áreas de lazer, portaria, mobília), sendo que a maioria dos edifícios não estão preparados para atender alguns níveis de demanda. Quando um edifício tem vocação para locação por temporada, o que é comum nas cidades litorâneas, há uma estrutura adequada para atender os inquilinos. Em muitos casos, os compradores são turistas, ou seja, desde o início a venda já ocorre com a intenção de locação de curto prazo.
Em regra, a portaria de um prédio residencial não é preparada para funcionar como uma recepção de um apart-hotel, no qual há controle de entrada mais profissional e liberação de chaves, cadastramento de veículos, atendimento de reclamações, controle de encomendas, entre outros. Simples porteiros não se equiparam aos profissionais que atuam numa portaria de um hotel, os quais têm alto custo e treinamento específico para atender o grande fluxo de hóspedes.
Assim, a hospedagem atípica de apartamento ou de quarto não pode ser realizada em condomínios residenciais, exceto se for alterada a destinação do condomínio na convenção. Importante observar que o STJ tratou dessa alteração REsp n° 1.819.075, tendo considerado suficiente para esse fim, o quórum de dois terços dos condôminos, dispensando a unanimidade prevista no Código Civil.
Diálogo é a solução
A principal reclamação daqueles que são contra o Airbnb em condomínios residenciais é a insegurança, mas esse e os outros possíveis problemas podem se resolvidos, sendo ideal que os condôminos dialoguem sobre o assunto em assembleia. Caso aprovem essa modalidade de hospedagem, criar medidas de cuidados e identificação dos hospedes é fundamental para manter evitar conflitos e manter a harmonia condominial.