Com o desaquecimento da economia, o aumento do desemprego e a maior dificuldade de obter crédito, constata-se o crescimento de casos de adquirentes que transferem a unidade imobiliária para outra pessoa. Dessa maneira, evita-se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda e o prejuízo com o pagamento da multa rescisória que alcança valor expressivo. Ocorre que, há construtora ou incorporadora que se aproveita da necessidade do cliente transferir o contrato para cobrar valor abusivo, como se tivesse o poder de impedir a cessão do contrato a terceiros.
Há casos ainda da construtora argumentar que, diante do adquirente ser lucrado com a compra na planta, em decorrência da valorização, caberia ao vendedor pagar uma taxa ou comissão para que a construtora anuísse ao contrato de cessão. Realmente, a criatividade e esperteza não têm limite nesse país.
O problema é que a construtora, que já ganha com a realização da obra, na maioria das vezes, insere no contrato de promessa de Compra e Venda uma cláusula que estipula que ela poderá cobrar uma taxa de 3 a 10% do valor total do bem atualizado, para autorizar a transferência do imóvel.
Ocorre que, todo direito patrimonial é transferível, não podendo a construtora ou loteadora impedir que o adquirente do imóvel venda o que lhe pertence. O proprietário do imóvel pode renegociá-lo para quem bem entender, a qualquer tempo, sendo correto comunicar a transferência do bem à construtora ou loteadora, que deverá participar da transação como anuente/interveniente, pois o novo adquirente sub-roga-se nos direitos e obrigações perante a construtora ou loteadora.
É ilegal a cláusula que estabelece um percentual para a construtora em caso de cessão de direitos. Essa cobrança fere o Código Civil, sendo considerada nula de pleno direito, conforme preconiza o Código de defesa do Consumidor.
A Justiça de São Paulo decidiu: “o trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento já é remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando este pretende revender a unidade”.
Complexidade
Esse tipo de contrato é complexo, sendo importante o vendedor, bem como o novo adquirente, caso não dominem as diversas leis e normas do mercado, serem assessorados por advogado especializado.
A assessoria jurídica tem baixo custo se levarmos em consideração que pode evitar processos judiciais e prejuízos que atingem até 35% do valor do negócio, sem contar as confusões criadas com o imposto de renda.
Nada impede que as partes assumam o risco da falta de conhecimento e utilizem apenas o “modelo de contrato”, mas neste caso, não poderão culpar o corretor caso ocorra alguma falha jurídica, pois seu papel se resume a promover a venda e a aproximar as partes.
(*) Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG