Por falta de conhecimento jurídico, há comprador de unidade em construção que a vende para terceiros como se fosse realmente proprietário, ignorando que o contrato de compra e venda pode ter sua nulidade questionada. Isso porque, na verdade, o bem continua em nome da construtora, cabendo a esta participar do contrato como anuente e interveniente. Se o imóvel não está em nome do vendedor por ainda dever a quem lhe vendeu ou por estar pendente a realização de uma obrigação, obviamente o vendedor não tem condições jurídicas de assinar a escritura pública de compra e venda e dar quitação.
Diante disso, a orientação é realizar um contrato de cessão de direitos do comprador da unidade para terceiros, devendo figurar neste o real proprietário, isto é, aquele que consta na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, pois somente assim a transação será segura. Mas se este estiver sendo processado ou executado, tendo impedimento judicial na matrícula do imóvel, o que acontecerá?
Nesses casos, a situação se torna mais complexa diante dos riscos ao comprador, pois a venda poderá ser considerada ineficaz e o terceiro poderá perder o que investiu, além de enfrentar dificuldades para reaver seu capital.
Riscos com Imposto de Renda e transação inválida
Quando o adquirente de imóvel na planta deseja transferi-lo para terceiros, deve estar ciente da necessidade de a incorporadora/ construtora participar como interveniente, especialmente para evitar problemas perante a Receita Federal em decorrência do dever de pagar imposto de 15% sobre ganho de capital. Há também casos de vendas sucessivas de imóveis antigos que, visando não pagar ITBI e despesas com os dois cartórios, se limitam a vários contratos particulares, resultando em grandes prejuízos com o Fisco.
A construtora não pode impedir que um cliente transfira seus direitos para terceiros, mas há caso dela cobrar uma taxa – que é abusiva – como condição para assinar futuramente a escritura para o novo adquirente, por não ter sido tudo pré-ajustado no contrato. Há ainda o risco, em alguns casos de redação precária do contrato, gerar a invalidade e ineficácia do negócio, resultando em um contrato inócuo, deixando o corretor de ter direto a comissão pela intermediação.
Contrato complexo exige orientação jurídica
Comprar qualquer imóvel de quem não figure como proprietário na matrícula exige cuidado, sendo importante cada contratante ter seu expert na área jurídica, pois os interesses são antagônicos. Consiste ingenuidade pensar que aquele que figura na matrícula terá boa vontade em assinar a escritura para quem ele não conhece, podendo haver descumprimentos como a entrega do bem, multa, reajustes, dentre outros pontos.
Em alguns casos, a construtora ou credor exige a verificação das condições financeiras do novo adquirente por existir dívida pendente, uma vez que o agente financeiro só aprova o financiamento mediante cadastro positivo. É importante verificar as condições predeterminadas na transação original, pois ao agir com amadorismo poderá o novo adquirente ter surpresas.